وکیل ملکی می گوید براساس قوانین کشور در مالکیت مشاع تمام افراد در عین و منفعت مال سهیم خواهند شد. طبق قانون کشور در مالکیت مشاع تمام افراد در عین و منفعت مال سهیم می‌شوند. عین مال در این مورد یعنی خود باغ و منفعت آن درآمد حاصل از محصولات آن است. لازم به ذکر است انجام مامور ملک نیز بر عهده تمام مالکان است و باید همه در انجام امور آن مشارکت داشته اشند.
گسترش زندگی شهری و افزایش قیمت‌ها باعث شده افراد به زندگی در آپارتمان یا خرید اموال بصورت مشترک اقدام کنند. همین مسئله باعث بوجود آمدن مشکلاتی نیز شده است که محل سوال است.
طبق سنت مرسوم در وبسایت سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت به سوالاتی که بیشترین تکرار را در واحد مشاوره تلفنی این سازمان داشته‌اند در قالب مقاله نیز پاسخ می‌دهیم تا سوال مشابه افراد دیگر هم پاسخ داده شود. در این مقاله به سوالات پرسیده شده از وکیل ملک در مورد ابعاد حقوقی بحث مال مشاع پاسخ خواهیم داد.
سوالات متداول از وکیل ملک
- مشاع یعنی چه؟
احتمالا اصطلاح مشاع را در مجتمع‌های مسکونی در مورد فضاهای مشترک مثل پشت بام و حیاط و بخش‌های مشترک انباری زیاد شنیده‌اید. در علم حقوق هرگاه مالی بیش از یک مالک داشته باشد و هر مالک حق تصرف در اجزا آن را داشته باشد به آن مال مشاع می‌گویند.
- آیا یک ملک، حتما به اراده مالکان آن تبدیل به مال مشاع می‌شود و می‌توان جلوی این امر را گرفت؟
گاه مشاع شدن خانه بصورت ارادی اتفاق می افتد و ریشه در اراده و خواست افراد دارد. مثلا آن‌ها تصمیم می‌گیرند با هم شریک شوند یا فرد آپارتمانی می‌خرد و به واسطه آن در برخی فضاهای ساختمان مالکیت مشاع پیدا می‌کند.
اما مواردی هم در قانون کشورمان وجود دارد در اثر عوامل قهری یا به اجبار مالکیت مشاع می‌شود. مثال رایج آن هم قانون ارث است. برای مثال پس از فوت شخصی که طبق سند رسمی کشور تنها مالک رسمی زمین یا باغی است مالکیت بین وراث او به صورت مشاع در می‌آید.
- پدرم مالک ملکی در یکی از شهرستان‌های شمال غرب کشور بود که پس از فوت او به من و سه برادرم به ارث رسیده. یکی از برادران که ساکن آن منطقه است و به امور باغ رسیدگی می‌کند تمام عواید حاصل از محصولات باغ را برای خود بر می‌دارد و دلیلش هم این است که انجام امور باغ با اوست. آیا به لحاظ قانونی حرف او درست است؟
طبق قانون کشور در مالکیت مشاع تمام افراد در عین و منفعت مال سهیم می‌شوند. عین مال در این مورد یعنی خود باغ و منفعت آن درآمد حاصل از محصولات آن است. لازم به ذکر است انجام مامور ملک نیز بر عهده تمام مالکان است و باید همه در انجام امور آن مشارکت داشته اشند.
- چطور می‌توان مالکیت افراد را در اموال مشاع احراز کرد؟
پاسخ این سوال در بحث مهم افراز مال مشاع است که مالکیت مشاعی را به مالکیت اختصاصی تبدیل می‌کند. افراز در لغت به معنی جدا کردن و تمیز دادن می‌باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی جدا کردن سهم هر یک از کسانی که در ملکی بطور مشاع مالک هستند است.
- مشاعات ساختمان کدام قسمت است؟
بطور کلی می‌توان گفت هر قسمت آپارتمان که در سند مالکیت ذکر نشده باشد جزو این دسته است. به بیانی دیگر بخش‌هایی از ساختمان که همه ساکنین مشترکا از آن استفاده می‌کنند، را مشاعات ساختمان می‌نامند. برای مثال: زمین ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله، آسانسور، بخش‌های مشترک پارکینگ، شوفاژخانه، تاسیسات، حیاط، لابی، باغچه و ….
- آیا برای اقدام به افراز به رضایت شریکم نیاز دارم؟
افراز می‌تواند با توافق بین مالکین و در با اراده فردی شرکا یا وکیل ملک آن‌ها اتفاق بیافتد. این اتفاق در پرونده‌های وراثتی به وفور می‌افتد. اما حالت دیگری نیز وجود دارد که یکی از شرکا همکاری لازم را بعمل نمی‌آورند و دادگاه با توجه به اختیارات خود به اجبار حکم تفکیک و افراز مشاعات را صادر می‌کند.
- ملکی شراکتی در خارج از تهران در محدوده استان البرز دارم که معارض دارد، آیا می‌توانم برای افراز آن اقدام کنم؟
خیر، طبق گفته وکیل ملک ثمین عدالت افراز ملک منوط به عدم وجود سند مالکیت معارض است.
در پایان توجه به نکات زیر هم ضروروی است.
- برگزاری جشن یا شستشوی فرش و … در پارکینگ ممنوع است مگر با با رضایت تمام ساکنین ساختمان.
- گذاشتن وسایل اضافی مثل کمد و اسباب اضافه در راهرو که برای دیگران مزاحمت ایجاد کند ممنوع است.
- حفظ منافع همه مالکان در ساختمان وظیفه تمام افراد است. برای مثال اگر سقف ساختمان مشکل داشته باشد و ساکنین طبقه آخر در معرض آسیب باشند همه باید برای تعمیرات اقدام کنند. در غیر اینصورت این مسئله قابل پیگرد است.
ایجاد تغییر در ساختمان مثل ایجاد فضای سبز در حیاط یا تعمیرات بدون کسب رضایت دیگر ساکنین ممنوع است.
اگر سوال دیگری دارید یا نیاز به راهنمایی دارید برای مشاوره حقوقی با وکیل ملک تماس بگیرید. خطوط ارتباطی ثمین عدالت در اختیار شماست.
سلام
دوواحد اپارتمان خریده ام وملک موردنظرهمین دوواحداست چندتامغازه هم داردمنازکلیه مالکین دوواحد وحیاط راخریداری کرده ام همه صاحبان مشاع امضاوانگشت گذاشته اند که حیاط مال من است ومن حیاط رابه مغازه تبدیل نمودم وکسی معترض نشد بعداز۶سال یکی از مغازههای قبلی را فروخته اندمدعی شده که حیاط مشاع است درصورتیکه من ازمالکین قبلی خریداری کرده ام تکلیف چیست