هر روز قراردادهای زیادی در جامعه بین افراد منعقد، یا به اصطلاح بسته می‌شود. قرارداد کار، اجاره، خرید کالا و خدمات، همکاری و…
یکی از مواردی که پرتکرار است و بار مالی و حقوقی زیادی دارد قرارداد نویسی در امور ملکی است. تک تک بندهای این قرارداد پراهمیت هستند و به هیچ عنوان نباید ساده‌انگارانه از کنارشان گذشت. در ادامه این مقاله مهم که در دو بخش تهیه شده است به تشریح اصول قرارداد نویسی در امور ملکی خواهیم پرداخت.
چارچوب اصلی قرارداد نویسی در امور ملکی
دو کلمه عقد و قرارداد دو واژه مترادف هستند که ماده ۱۸۳ قانون مدنی آن را چنین تعریف کرده است:
«عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.»
شرایط اساسی برای صحت قرارداد
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط اساسی ذیل الزامی است:
- طرفین و رضای آن‌ها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
عناصر تشکیل دهنده قراردادها
به‌طورکلی باید موارد زیر که حکم استخوان‌های قرارداد را دارند مدنظر باشند :
* عنوان قرارداد
* طرفین قرارداد
* موضوع قرارداد
* مدت قرارداد و تمدید
* مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
* شروط و تعهدات طرفین در قرارداد
* خسارت ناشی از عدم انجام تعهد
* حوادث قهری و غیر مترقبه
* موارد فسخ قرارداد
* ضمانت‌نامه در قرارداد
* کسورات قانونی بیمه و مالیات
* شرایط اختصاصی در قرارداد
* ضمائم و پیوست‌ها در قرارداد
در ادامه توضیحاتی درباره عناصری که در قرارداد ملک مهم هستند ارائه خواهیم داد. با ما همراه باشید.
عنوان در قرارداد ملک
منظور از عنوان قرارداد ملک اسم و عنوانی است که طرفین برای قراردادشان انتخاب می‌کنند. مثلاً پیش فروش، مبایعه نامه، مشارکت. عنوان قرارداد باید با متن قرارداد از نظر آثار قرارداد و بار تعهدات حقوقی برابری و انطباق داشته باشد.
طرفین قرارداد
در یک قرارداد حداقل دو نفر شرکت دارند که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. لازم است قبل از انعقاد عقد، بررسی‌هایی درباره اشخاص حقیقی و حقوقی انجام گیرد. مواردی مانند بررسی امکانات و توان مالی و بررسی صلاحیت‌های قانونی
موضوع قرارداد
موضوع قرارداد در ماده ۲۱۴ قانون مدنی تحت عنوان مورد معامله تعریف شده است.
«مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می‌کنند.»
موضوع قرارداد باید:
* مالیت داشته باشد.
* منفعت عقلایی داشته باشد.
* منفعت مشروع داشته باشد.
* قابل انتقال باشد.
* موجود باشد.
* مقدور باشد.
* معلوم و معین باشد.
مدت قرارداد ملک و تمدید آن
مدت قرارداد معمولاً از زمان امضای آن محاسبه می‌شود. مدت زمان قرارداد باید دارای یک بازه زمانی خاص و تعریف شده باشد.
برای مثال از شروع سال جدید و یا از یک تاریخ مشخص مثل اول مهر ماه سال ۱۳۹۹٫
مبلغ در قرارداد نویسی در امور ملکی
از جمله نکات مهم در هر قراردادی توافق بر سر قیمت و بهای کالا و یا انجام تعهد است. دقت شود که اگر قرارداد ارزی است نیز بهای باید به صراحت مشخص شود. مثلاً فرانک سوئیس یا پوند انگلیس
شروط و تعهدات طرفین قرارداد
دو طرف می‌توانند در هنگام انعقاد قرارداد شروطی را بین خود در نظر بگیرند. اما هر شرطی قابل قبول نیست. مثلاً نمی‌توان شرطی قرار داد که با مقتضای عقد در تضاد باشد. مثال معروف شرط باطل در قرارداد شرط عدم برقراری رابطه جنسی در ازدواج است.
خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات
در این بند باید تمام مسئولیت‌های قانونی و عواقب ناشی از عدم انجام تعهدات توسط متعهد است آورده شود. مثلاً در قرارداد خرید ملک قید شود که اگر خریدار وجه معامله را در زمان معین پرداخت نکند روزانه باید مبلغ مشخصی خسارت بپردازد. یا اگر فروشنده در تاریخ مشخص در بیع نامه در محضر حاضر نشده و مقدمات انتقال سند را تا آن تاریخ فراهم نکند، باید خسارت بپردازد.
حوادث قهری و غیرمترقبه
قوای قاهره عاملی خارجی و بازدارنده است که در اجرای قرارداد انجام تعهدات را غیرممکن می‌کند. در صورت تحقق آن نمی‌توان خسارت گرفت.برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان توافق کرد که اگر تعطیلی کار موقتی باشد در مدت توقف دو طرف نسبت به هم تکلیفی ندارند و بعد از رفع حادثه دوباره تعهدات به جریان می‌افتد. اگر حوادث قهری باعث تعطیل شدن دائمی کار شود قرارداد فسخ و طرفین با هم برای کارهای انجام شده تسویه حساب می‌کنند. مصادیق قوه قاهره حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل، طوفان، آتش‌سوزی، جنگ، شورش است.
برای مطالعه بخش دوم این مقاله کلیک کنید.
برای تنظیم یک قرارداد خوب که نکات حقوقی در آن در نظر گرفته شده باشد و ضامن حقوق شما باشد با ما تماس بگیرید.
