در ادامه بخش اول مقاله اصول قرارداد نویسی ملک در این بخش از فسخ قرارداد و داوری و حل اختلاف خواهیم گفت.
موارد فسخ قرارداد
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه گردانیدن و شکستن آمده است. در قانون به انحلال ارادی قرارداد فسخ گفته می‌شود و در اصطلاح حقوقی عبارت است:
«پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.»
فسخ قرارداد مخصوص عقود لازم است چراکه در عقود جایز هرکدام از طرفین می‌تواند هر وقت اراده کند عقد را بر هم زند. شاید سؤال برایتان پیش بیاید که عقد لازم و جایز چه عقودی هستند؟ در پاسخ باید گفت:
به عقد یا قراردادی که هیچ کدام از دو طرفِ آن حق فسخ نداشته باشد، عقد لازم گفته می‌شود. مانند عقد بِیع (خرید و فروش) و یا عقد اجاره. عقد جایز نیز عقدی است که هرکدام از دو طرف هر وقت که بخواهند می‌توانند عقد را به هم بزند. حتی نیاز به وجود دلیل هم نیست. قرارداد وکالت از این نوع است. موکل می‌تواند هر وقت بخواهد قراردادش را با وکیل فسخ کند.
ملاحظات مربوط به فسخ قرارداد در قرارداد نویسی ملک
مبنای فسخ قرارداد متفاوت است. یعنی یا مبتنی بر حقی است که به وسیله توافق ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است. چنین حقی ممکن است برای یکی از طرفین، هر دو یا شخص ثالث بوجود بیاید.
توافق طرفین
طرفین می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک طرف، هر دو طرف یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. (برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص به خیار شرط در فسخ قرارداد امور ملکی در قانون مراجعه کنید) در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی این‌چنین اشاره شده است:
«ماده ۳۹۹ قانون مدنی: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»
«ماده ۴۰۰ قانون مدنی: اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.»
اجازه قانونی
گاه قانون به افراد اجازه می‌دهد که بتوانند با فسخ قرارداد از ضرر و زیانشان جلوگیری کنند. مثلاً کسی که خانه اجاره کند و متوجه شود که قابل سکونت نیست. قانون در این مورد این‌گونه تکلیف کرده:
«هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع (نفع بردن و بهره‌برداری) باشد.»
شرایط فسخ در قرارداد نویسی ملک
* قصد و اراده فسخ کننده.
* رضایت: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و کسی او را مجبور نکرده باشد.
* اهلیت: کسی که می‌خواهد توافق مکتوب را فسخ کند باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر سن و عقل مشکلی نداشته باشد.
آثار فسخ
اثر فسخ نسبت به آینده است و باعث می‌شود عقد از آن زمان منحل شود و اثری نسبت به گذشته ندارد. بنابراین منافعی که معامله داشته تا این زمان باید برای کسی باشد که مالک بوده است. ولی نمائات (از ریشه‌ی (نمو) به معنای ثمره و منافع مال) و منافع متصله را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد. لذا منافع منفصله تا زمان فسخ برای کسی است که به واسطه قرارداد مالک بوده و پس از آن برای کسی است که مالک جدید شده است.
در پایان تأکید می‌شود طرفین می‌توانند حق فسخ را از هم اسقاط کنند و حق فسخ را از هر دو طرف نقض کنند.
داوری و حل اختلاف در قرارداد ملک
در هنگام انعقاد قراردادها یا پس از دو طرف می‌توانند توافق کنند اگر دچار اختلاف شدند، بجای مراجعه به دادگاه به داور مراجعه کنند.
اگر سؤالی درباره قرارداد نویسی در امور ملکی دارید در بخش نظرات با ما در میان بگذارید تا کارشناسان ما پاسخگوی شما باشند.
