در جامعه امروزی به دلیل حجم معاملات و شیوه های مختلف و متنوع در آن موجب شده است که موضوعات اختلافی بین خریدار و فروشنده نیز گسترده و متعدد باشد لذا نیاز است که برای بهتر نتیجه گرفتن و رسیدن به حق و حقوق قانونی خود موضوع را به شخصی که دارای تخصص در این امور است سپرده شود لذا وکیل پایه یک دادگستری که در امور ملکی هم تجربه دارد می تواند ما را یاری کند. در این مقاله قصد داریم به دعاوی حقوقی برعلیه خریدار بپردازیم.
انواع دعوای حقوقی علیه خریدار:
- مطالبه ثمن معامله
- تنفیذ فسخ مبایعه نامه به علت تاخیر ثمن یا تنفیذ فسخ قرارداد به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ قرارداد
- تنفیذ فسخ مبایعه نامه به جهت پرداخت نکردن اقساط مبلغ موضوع معامله
- مطالبه خسارت تأخیر در عدم پرداخت ثمن مورد معامله بر علیه خریدار
- تنفیذ فسخ قرارداد به علت مازاد مورد معامله علیه خریدار
- مطالبه مبلغ مابه التفاوت
- مطالبه وجه التزام قراردادی در در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله علیه خریدار
- مطالبه وجه ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت
- الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
۱-دعوای مطالبه ثمن مورد معامله
با فروش ملک، در خصوص پرداخت ثمن و به تبع آن تحویل ملک فی ما بین فروشنده و خریدار توافقی به وجود می آید و رعایت آن الزامی خواهد بود. در صورتی که خریدار ملک ، ثمن را بر طبق قرارداد به فروشنده پرداخت نکرده باشد فروشنده و یا وکیل پایه یک دادگستری می بایست الزام خریدار به پرداخت ثمن را در دادگاه مطرح نمایند.
بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای اجکام سپرده می شود. برای این که مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها ، اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد .
وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی املاک با توجه بر تجربه ای که دارد می تواند بعد از اینکه قیمت گذاری اموال به وسیله کارشناس صورت پذیرفت درخواست فروش مال توقیف شده را بدهد تا بتواند حق موکل خود را استیفا کند. در مواردی هم که اموالی از محکوم علیه در دسترس نبوده باشد وکیل املاک می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را درخواست کند.
۲-دعوای مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله علیه خریدار
در صورتی که خریدار در تاریخ مقرر نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نکرده باشد فروشنده خود راسا و یا به وسیله وکیل پایه یک دادگستری خواهد توانست دعوای مطالبه وجه ثمن معامله و مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت ثمن مورد معامله را علیه خریدار طرح کند.
در تعهدی که موضوع آن مبلغ پولمی باشد تأخیر مدیون بعد از مطالبه ، باعث می گردد که حق گرفتن خسارت برای فروشنده ایجاد گردد لذا فروشنده بایستی اثبات کند که از چه تاریخی مبلغ معامله را مطالبه نموده و خریدار از پرداخت آن امتناع نموده است. در این مورد وکیل پایه یک دادگستری اظهارنامه رسمی در خصوص مطالبه ثمن معامله را برای خریدار ارسال می نماید و تاریخ ارسال به خریدار ملاک خسارت تأخیر در تادیه خواهد بود.
۳-دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت مازاد مورد معامله علیه خریدار
بر اساس ماده ۳۸۵ و ۳۵۵ قانون مدنی هر گاه ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد از اینکه تسلیم انجام شد بیش تر از آن مقدار بوده باشد فروشنده خواهد توانست معامله را فسخ کند، در فرضی که مبیع تجزیه ناپذیر است به جهت جلوگیری از ضرر فروشنده و براساس تخلف از شرط فروشنده خود و یا از طریق یک وکیل پایه یک دادگستری می تواند دعوای فسخ مبایعه نامه از باب مازاد بودن مورد معامله را بر علیه خریدار مطرح نماید.
در این مورد صلاحیت رسیدگی با دادگاه حقوقی محل ملک می باشد که بعد از ارجاع امر به کارشناسی و مورد تأیید واقع شدن این که مساحت مورد معامله مازاد بر مساحت معین در مبایعه نامه است و به تشخیص قاضی در مورد منطبق بودن خواسته خواهان با قانون حکم بر فسخ مبایعه نامه می دهد و خریدار نیز بعد از قطعیت حکم می تواند در مورد مطالبه ثمن پرداختی به فروشنده مراجعه بنماید.
۴- الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
هنگامی که ملکی به فروش می رسد فروشنده متعهد می گردد که ملک را تحویل و در مقابل هم خریدار تعهد به پرداخت ثمن خواهد داشت. در صورتی که فروشنده به تعهد خود عمل کرد و ملک را نیز تحویل خریدار بدهد اما قرارداد به هر علتی فسخ یا باطل گردد خریدار تعهد خواهد داشت که ملک را به فروشنده مسترد کند در صورتی که خریدار از این امر امتناع کرده باشد فروشنده خود یا به وسیله وکیل پایه یک دادگستری می بایست دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را به دادگاه ارائه کند. برای طرح دعاوی حقوقی استرداد ملک نیاز می باشد که در ابتدا فسخ و یا بطلان قرارداد به اثبات برسد. در نتیجه قبل و یا در همان لحظه طرح دعوای استرداد ملک خواسته تایید فسخ و یا بطلان نیز بایستی تقدیم گردد.
با توجه بر اینکه اینگونه از دعاوی دارای پیچیدگی می باشند و نیاز به تخصص در این امور را دارد طرح این موارد از طریق وکیل پایه یک دادگستری موجب می شود که روند دادرسی و نکات جزئی نیز لحاظ گردد مثل مواردی که تقاضای اجرت المثل ایام تصرف ملک را از زمانی که خوانده تعهد به استرداد و تحویل ملک داشته است مطرح می کنیم در اینجا نکته ای وجود دارد که فروشنده زمانی این اختیار استرداد را دارد که به طوررسمی مالک آن باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر شده باشد در صورتی که اینگونه نبوده باشد شاید به نظر برسد راه حلی نیست ولی درست در همین لحظه است که نیاز به یک موسسه حقوقی که به طور تخصصی به مسائل حقوقی رسیدگی می کند نیاز می شود با ارجاع به وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی و تهیه دادخواستی که در آن همزمان با استرداد ملک خواسته مناسبی اعم از الزام تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت را نیز مطرح می نماید که موجب خواهد شد موضوع به بهترین نحو ادامه پیدا کند.
در پایان بایستی به این موضوع اشاره نمایم که بعد از رسیدگی به پرونده و قطعیت حکم نسبت به آن اجرائیه صادر شده و پرونده پس از ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه به اجرای احکام واصل می گردد و دادورز اجرای احکام دستور تخلیه ملک و تحویل آن به مالک را خواهد داد.
منابع:
برگرفته از قانون مدنی در نظم حقوق کنونی / دکتر ناصر کاتوزیان
