اصطلاحات رایجی در حوزه وکالت امور ملکی وجود دارد که اغلب افراد آن را شنیده‌اند اما نکات حقوقی آن را نمی‌دانند. در این مقاله به بیان نکات مهم مبایعه نامه و قولنامه خواهیم پرداخت.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن عقد بیع انجام می‌شود و طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود. به بیان دیگر در عرف قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار) تنظیم می‌گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت پول، ملک و … به دیگری فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می‌رود. این اصطلاح به صورت بیع نامه نیز به کار می‌رود که در مفهوم تفاوتی ایجاد نمی‌کند.
در کشور ما توافقاتی که میان افراد صورت می‌گیرد، مشمول ماده ده و ماده صد و نود قانون مدنی است. این ماده به افراد این اختیار را می‌دهد که بر سر مواد قرارداد فیمابین خود توافق کنند.
در ماده ۱۹۰ قانون مدنی داریم : « برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله »
همچنین در خصوص بحث این نوشتار ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گوید:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
عقد بِیع عقدی است که به‌موجب آن فروشنده، مالی را در ازای مال دیگر به غیر واگذار می‌کند، متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول به او می‌پردازد. منظور از عقد در ماده ۱۸۳ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران مشخص شده است. عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند که مورد قبول آنها باشد. همین تعریف می‌تواند به طریق اولی برای قراردادها نیز معتبر باشد. جالب است بدانید که از نگاه قانون قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالی که عقد می‌تواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی و زبانی.
تنظیم مبایعه نامه زیر نظر وکیل متخصص در وکالت امور ملکی سبب می‌شود از مشکلاتی که در آینده ممکن است به وجود آید جلوگیری شود. مشکلاتی که گاها مانعی بر سر راه معامله‌ای پیش می‌آورد که در پی آن یک معامله ساده که در شرایط ایده‌آل در زمانی کوتاه انجام می‌شود، وارد پروسه قضایی می‌شود و سال‌ها تعیین تکلیف نمی‌شود.
قولنامه در وکالت امور ملکی
قولنامه از اسناد مهم در امور ملکی است که کارکرد آن از تفکیک اجزای آن به دو بخش قول و نامه کاملا مشخص است و طی آن عهد و پیمانی میان دو طرف برای زمانی مشخص بسته می‌شود. این عهد و پیمان زمینه ساز انجام معامله خرید و فروش است و در قانون از اصطلاح پیش قرارداد هم برای آن استفاده می‌شود. اما قولنامه در چه مواردی کاربرد دارد. گاهی مقدمات خرید و فروش ملک یا بطور کلی مال مورد معامله فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد یا امور بانکی برای اخذ وام انجام نشده است. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند تا شرایط مورد نظر برای انجام معامله فراهم شود.
پس از امضای قولنامه خریدار تنها زمانی می تواند خود را مالک بداند که با تنطیم سند رسمی مالکیتش را رسمیت بخشیده باشد. هرگاه فروشنده در مراحل تنظیم سند و انتقال آن به خریدار کوتاهی نموده و یا از انتقال خودداری نماید، خریدار خواهد توانست با مراجعه به دادگاه مبادرت به طرح دعوی نماید که در اصطلاح به این نوع از دعوی، دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی می گویند.
برای آشنایی با نکات و توصیه‌های لازم به مقاله مشاوره با وکیل ملک در مورد الزام به تنظیم سند رسمی از وبسایت سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت مراجعه فرمائید.
در عرف خرید و فروش معمولا بخش زیادی از پولی (در اصطلاح حقوقی ثَمَن معامله) که باید به فروشنده پرداخت شود قبل از سند زدن پرداخت می‌شود. چرا که همانطور که بیان شد اغلب انتقال سند مالکیت مقدماتی دارد که باید فراهم شود. فاصله زمانی که بین پرداخت اولین بخش ثمن معامله تا انتقال سند وجود دارد، دوران پر استرسی برای خریداران است. چرا که خریدار تا سند مالکیت به او منتقل نشود آرام خاطر نخواهد یافت.
تنظیم متن قولنامه مستلزم دانش و تجربه و شناخت کافی از مورد معامله است. متاسفانه گاه اهمیت این مسئله در نظر گرفته نمی‌شود و شاهد امضای پیش قرادادی ناقص و اشتباه هستیم که اموال افراد را در معرض خطر قرار می‌دهد و رسیدن به حق در مراجع قضایی را تبدیل به امری زمان بر می‌کند. در صورتی درصد بالایی از پرونده‌های مطروحه در وکالت امور ملکی با امضای درست قرارداد و رعایت اصول هرگز به وجود نمی‌آمدند و یا حداقل پیچیدگی‌هایی که منجر به طولانی شدن کار می‌شود پیش نمی‌آمد.
سوالات حقوقی خود در زمینه وکالت امور ملکی را از وکلای ما بپرسید.
