مشاوره با وکیل ملک در مورد الزام به تنظیم سند رسمی

مشاوره با وکیل ملک در پرونده‌های الزام به تنظیم سند نشان می‌دهد که مشکلاتی که برای خریداران پیش می‌آید به‌دلیل بی‌توجهی به نکات مهم است.

پاسخ وکیل ملک به پرسش‌های خریداران املاک و مستغلات

در این نوشتار حقوقی، وکیل ملک یکی از دغدغه‌های همیشگی خریداران املاک و مستغلات را مورد بررسی قرار خواهد داد. روزانه افراد زیادی که به تازگی ملکی خریده‌اند، برای مشاوره و مذاکره به ثمین عدالت مراجعه می‌کنند و جمله مشترکی که از زبان همه می‌شنویم این است:

«به تمام تعهدات مالی‌ام درقبال فروشنده عمل کردم. ولی او حاضر نیست سند را بنامم بزند!»

در عرف خرید و فروش معمولا بخش زیادی از پولی (در اصطلاح حقوقی ثَمَن معامله) که باید به فروشنده پرداخت شود قبل از سند زدن پرداخت می‌شود. چرا که اغلب انتقال سند مالکیت مقدماتی دارد که باید فراهم شود. فاصله زمانی که بین پرداخت اولین بخش ثمن معامله تا انتقال سند وجود دارد، دوران پر استرسی برای خریداران است. چرا که خریدار تا سند مالکیت به او منتقل نشود آرام خاطر نخواهد یافت.

جدا از مباحث قانونی و حقوقی، به لحاظ روانشناختی، «سند» یکی از واژگانی است که همیشه با کلماتی مثل اطمینان خاطر، خاطر جمعی، محکم، تمام و کمال همراه بوده است. اعتبار حسی و معنایی جملاتی که هر روز می‌شنویم مثل “شش دانگ حواست به من باشد”، “حرف فلانی سند است”، یا “فلان خواننده شش دانگ آواز می‌خواند” بی‌ارتباط به پشتوانه محکم سند در دنیای حقوقی نیست.

توضیحات وکیل ملک در مورد سند زدن

از قول یک وکیل ملک، وقتی مالک مالی را به خریدار می‌فروشد عقد بِیع اتفاق افتاده است. اما این عقد بِیع چیست؟

عقد بِیع عقدی است که به‌موجب آن فروشنده، مالی را در ازای مال دیگر به غیر واگذار می‌کند، متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول به او می‌پردازد.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی است. این ماده به افراد این اختیار را می‌دهد که بر سر مواد قرارداد فیمابین خود توافق کنند.

 

نکته قابل توجه در این رابطه حقوقی واگذار کردن مال فروخته شده به خریدار است. قانون به صراحت به این مورد اشاره کرده و الزامات سفت و سختی برای آن در نظر گرفته است. مهم نیست قرارداد بین خریدار و فروشنده را قولنامه (یعنی قراردادی که شامل قول و تعهد است) یا مبایعه‌نامه (قرارداد فروش) بنامیم. بعد از امضای این قرارداد، تنظیم سند رسمی وجاهت حقوقی و قانونی پیدا می‌کند.

اگر همه چیز خوب پیش رود و خریدار و فروشنده بر سر تعهدات خود بمانند، در دفترخانه حاضر می‌شوند و اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند. این مهم‌ترین اثر حقوقی قولنامه است. اما متاسفانه همیشه همه چیز خوب پیش نمی‌رود و بقول معروف برخی افراد زیر قولشان می‌زنند.

اگر خللی در اجرای این قانون ایجاد شود، قانون راهکارهای خوبی برای حمایت دارد. دادگاه با توجه به مفاد قرارداد حکم تنظیم سند را صادر می‌کند که تا زمانی که اجرا نشود به قوت خود باقی است. حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این وظیفه به وراث منتقل می‌شود.

 

مستندات مورد نیاز وکیل ملک در الزام به تنظیم سند

• قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
• گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی
• تعهد کتبی فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال (در تاریخ معین).
• تصویر برابر اصل شده اظهارنامه در صورتی که خریدار اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به فروشنده فرستاده است.
• تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله

اقدامات دادگاه بعد از طرح دعوی توسط وکیل ملک

·        احراز مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی

·        احراز تادیه (پرداخت کردن) قسمتی از پیش‌پرداخت و محاسبه مابقی آن

·        احراز انجام معامله و قرارداد: بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود و مراجعه به اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین

·        احراز هویت فروشنده و خریدار (در صورت فوت ورثه آن‌ها)

·        تحقیق درباره ملک، اگر در رهن بانک باشد و میزان بدهی آن،

·        توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

• صدور و انتقال سند منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است . لذا ملک باید دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است.
• مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین(کسانی که با هم معامله می‌کنند) تنها متعهد به اجرای چیزی که صراحتا در قراداد آمده نیستند و علاوه بر آن به تمام نتایج عرفی و قانونی منبعث از عقد نیز ملزمند.

فروشنده طبق عرف و ماده‌های ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، متعهد به تنظیم سند رسمی است. عدم قید آن در سند باعث ساقط شدن این حق خریدار نمی‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شود و چه ناگفته بماند، فروشنده باید مبادرت به تنظیم سند رسمی نماید.

نکته مهمی در برخی از قراردادهایی که بدون مشورت با وکیل ملک تنظیم می‌شوند وجود دارد. و آن این است که گاهی در قراردادها شرایطی لحاظ می‌شود که اگر فروشنده جهت انتقال سند مراجعه نکند، باید مبلغی به عنوان جریمه بپردازد.

باید توجه شود که در این صورت، فروشنده مختار است بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند. خریدار نیز صرفا می‌تواند خواستار تنظیم سند باشد یا جریمه. البته اگر در قرارداد هر دو مورد مورد توافق طرفین قرار گیرد، اگر فروشنده تخطی کند علاوه بر تنظیم سند، باید جریمه نیز بپردازد.

جا دارد به مزیت مهم تنظیم قرارداد خرید و فروش توسط وکیل ملک مجرب اشاره کنیم. سواد حقوقی و اِشراف وکیل ملک به قانون و بند و تبصره‌های آن باعث می‌شود نکات مهمی که بار حقوقی دارند از قلم نیافتند. و سرمایه‌ای که طی سالیان با تلاش بسیار فراهم آورده‌اید به تاراج نرود.

توصیه مهم وکیل ملک برای کسانی که قصد خرید ملک دارند

تجربیات وکیل ملک در پرونده‌های الزام به تنظیم سند نشان می‌دهد که اغلب مشکلاتی که در این حوزه برای خریداران پیش می‌آید به‌دلیل بی‌توجهی به نکات ذیل است.

خریدار قبل از اقامه دعوی بایست مطمئن شود ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد. توجه به این نکته ضروری است که اگر ملک در رهن بانک باشد حتما باید با اطلاع بانک مربوطه و طبق مراحل قانونی بانکی خرید و فروش انجام شود. زیرا دادگاه به انتقال چنین ملکی رای نخواهد داد. و باید درخواست فک رهن مورد معامله مطرح شود.

همچنین موارد بسیاری وجود دارد که خریدار بی‌توجهی می‌کند و متوجه نمی‌شود فروشنده، مالک رسمی  نیست. در اینجا خریدار تنها می‌تواند شکایت فروش مال غیر طرح کند و الزام فرد به تنظیم سند رسمی ممکن نیست. چون کلاهبردار اساسا مالی را فروخته که حق فروشش را نداشته است.

نحوه اجرای حکم

پس از صدور حکم قطعی دادگاه، خریدار باید به اجرای احکام مراجعه کند.
حکم به فروشنده ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز آن را اجرا نکند، خریدار می‌تواند مجددا به واحد اجرا مراجعه ‌کند. دایره اجرا دفترخانه‌ای را ملزم به تنظیم سند می‌کند. در ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی داریم «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» لذا دایره اجرا به جای فروشنده اصلی اقدام به امضای سند می‌نماید.

در پایان پیشنهاد می‌شود بدون مشورت و رایزنی با وکیل ملک متبحر اقدام به انعقاد قرارداد ننمایید. چرا که کلاهبرداران زیادی در کمین افرادی نشسته‌اند که بدون آگاهی اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه می‌کنند. برای مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل متخصص در امر ملک وارد این صفحه شوید و یا جهت مشاوره حقوقی به صورت حضوری فرم مربوطه را تکمیل نمایید تا با شما تماس بگیریم.