قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادها در امور ملکی است که هر روز میان افراد در نقاط مختلف کشور و با موضوعات مختلف بسته می‌شود و بالتبع بحث تخلیه ملک در آن مطرح می‌شود. در تخلیه ملک نکات و توصیه‌های بسیاری وجود دارد که در ادامه بیان می‌شوند و بسیار مهم و کاربردی هستند.
دعوای تخلیه در امور ملکی
به لحاظ دسته‌بندی دعاوی در حقوق، دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی در امور ملکی محسوب می‌شود. غیرمالی بودن دعوای تخلیه بر محاسبه میزان هزینه‌ی دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی تأثیر می‌گذارد.
- طبق بخش دوم ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، که در ادامه آمده است، همه دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر این‌که در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسب و پیشه واگذار شده باشد و فرد بخواهد حق سرقفلی و کسب‌وپیشه را نیز مطرح کند.
بنابراین می‌توان استنباط کرد که در صورتی که ملک مسکونی هدف باشد، درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک داده شود. خوب است متن قانون را که در ادامه عینا آمده است را نیز مطالعه بفرمایید.
ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف:
« در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای مینماید:
- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح میباشند.
- تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
- ادعای اعسار از پرداخت محکومبه در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
- تامین دلیل
- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای نقدی درجه هشت باشد.
تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راسا یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می‌کند.
تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمیباشد.
تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد.»
توصیه می‌شود در موارد زیر در امور ملکی اقدام به طرح دعوای تخلیه کنید.
- متصرف در ابتدا با اجازه مالک، در ملک ساکن شده است و رضایت مالک از طریق قرارداد اجاره یا غیر از آن جلب شده است. اما او پس از تمام شدن مهات مقرر، آن را در اختیار مالک قرار ندهد.
- توجه شود که قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد. پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می‌کند، مالک نمی‌تواند ملک خودش را تخلیه کند.
- اگر مستأجر ادعا کند که تخلیه ملک برایش دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی به او بدهد تا ملک را تحویل دهد.
- اگر در نگه‌داری مال کوتاهی بعمل آمده باشد، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند.
- مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکند.
- از ملک استفاده غیر مشروع و خلاف قانون شود.
توصیه می‌شود اگر به هر نحوی در گیر و دار بحث تخلیه ملک هستید حتما توجه داشته باشید که دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه متفاوت است. در ادامه به شرح این تفاوت خواهیم پرداخت.
تفاوت دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه
دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد از جمله:
- اجاره نامه مدت داشته باشد .
- اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد .
- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستاجر رسیده باشد .
- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد .
- مدت اجاره تمام شده باشد.
در اینصورت قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی اقدام به تخلیه ملک مسکونی می‌کند. حکم تخلیه زمانی صادر می‌گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر دستور تخلیه را صادر کرد. در این حالت نیاز به دادرسی و صدور حکم است.
تیم با تجربه سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت، پاسخگوی سوالات حقوقی شما است. برای دریافت مشاوره حقوقی آنلاین و مشاوره حقوقی به صورت حضوری کلیک کنید.
ثمین را در صفحات مجازی اینستاگرام، توئیتر و تلگرام دنبال کنید و اخبار حقوقی روز و نکات و مطالب مهم حقوقی را به زبان ساده و روان دریافت کنید.
ممنون از لطف شما و همکارانتون برنامه کاربردی وعالی دارید انشاالله درادامه موفق وموییدباشید
سلام لطفا جهت مشاوره تخصصی حقوقی و کیفری با سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت تماس بگیرید ۰۲۱۲۶۷۱۱۲۹۹