دعاوی حقوقی تخلیه عین مستاجره

دعاوی حقوقی که فی مابین موجر و مستاجر  رخ می دهد  همیشه از دعاوی شایعی است که اشخاص با آن در ارتباط هستند این دعاوی تعداد زیادی را دربرمی گیرد از جمله دعوای مربوط به اجور معوقه و یا مبلغی که به عنوان ودیعه در اختیار موجر قرار دارد یا در مورد تعمیرات و خساراتی که ناشی از عین مستاجره حادث می شود . یکی از تعهدات مستاجر این مورد می باشد که با پایان یافتن قرارداد اجاره، در صورتی که با مالک برای تمدید قرارداد به توافق نرسد بایستی مورد اجاره را، تخلیه و به موجر تحویل بدهد  و در این زمان هم موجر بایستی مبلغ ودیعه  مستاجر را به او بدهد و تخلف هر کدام موجبات مسئولیت برای طرف مقابل به بار خواهد آورد در این مقاله به بررسی موضوع تخلیه عین مستاجره خواهیم پرداخت.

تخلیه اماکن مسکونی

روابط حقوقی  که بین مالک و مستاجر ایجاد می شود مطابق بر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر می باشد در این صورت و بر اساس آن، هر زمانی که  قرارداد اجاره ای که منعقد شده است در دو نسخه بوده و دو نفر شاهد هم در ذیل قرارداد احاره را امضاء کرده باشند نیازی به طرح دعوای حقوقی برای تخلیه عین مستاجره نخواهد بود و با مراجعه به شورای حل اختلاف می توان درخواست صدور دستور تخلیه را از آن مرجع اخذ نمود.

و این امر در موردی که اجاره نامه به صورت دستی بین طرفین امضاء شده یا در بنگاه های مشاوران املاک تنظیم گردیده شده باشد تفاوتی وجودنخواهد داشت نکته قابل توجه این است که در دعاوی حقوقی تخلیه اجاره نامه حتماً باید در دو نسخه و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد تا بتوان دستور تخلیه را به صورت فوری اخذ نمود.

رویه به این صورت خواهد بود که  با اتمام مدت زمان قرارداد، مالک  خواهد توانست به شورای حل اختلاف محل،  مراجعه نموده و با ارائه درخواست تخلیه عین مستاجره به شورا اقدام لازم را انجام میدهد  و نکته مهم این است که  مالک بایستی مبلغی را که در قرارداد به عنوان مبلغ ودیعه یا همان رهن تعیین کرده است را  به صندوق دادگستری تودیع کرده تا در این صورت شخص مستاجر بعد از انجام تخلیه بتواند مبلغ خود را بگیرد بعد از واریز و ارائه نمودن درخواست، شورای حل اختلاف مستند اجاره که همان قرارداد اجاره می باشد را بررسی نموده و در صورت احراز شرایطی که اشاره شد و با احراز اتمام قرارداد مبادرت به صدور فوری تخلیه عین مستاجره می نماید  و هر گاه در دعاوی حقوقی تخلیه مستاجر در مهلت ۳ روز پس از ابلاغ دستور تخلیه مبادرت به خالی نمودن ملک ننماید با مراجعه به کلاتنری با استفاده از مامور می توان به این امر اقدام نمود.

در زمانی که  قرارداد اجاره ای که منعقد شده است فاقد امضای دو شاهد بوده باشد و یا شرایط قانونی را نداشته باشد و به صورت ناقص تکمیل شده باشد موجر برای اینکه بتواند تخلیه عین مستاجره را بگیرد بایستی در مورد این دعاوی حقوقی  با مراجعه به دادگاه حقوقی دادخواست تخلیه ارائه بدهد و رسیدگی به این موضوع مستلزم تعیین وقت رسیدگی و تشریفات مربوط به هزینه دادرسی خواهد بود که زمان زیادی را هم به همراه خواهد داشت.

اما نکته مهمی که  وحود دارد این است که اگر اجاره نامه ای که فی مابین موجر و مستاجر منعقد شده است  به صورت سند رسمی و در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، در زمانی که قرارداد خاتمه پیدا می کند مالک خواهد توانست بدون مراجعه به  دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف، از طریق دایره اجرای ثبت، تخلیه عین مستاجره را درخواست نموده . در این حالت  به درخواست  تخلیه از طرف موجر  به صورت فوری رسیدگی و به اجرا در خواهد آمد.

تخلیه اماکن تجاری

در مورد روابطی که بین موجر و مستاجر در اماکن تجاری حادث می شود کاملا متفاوت از موضوع  اماکن مسکونی می باشد و دارای پیچیدگی هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می طلبد؛ در رسیدگی به دعاوی حقوقی تخلیه از اماکن تجاری بایستی در دادگاه حقوقی و با انجام تشریفات لازم از جمله  تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مرتبط با آن  صورت بگیرد. نکته قابل توجه این است که  در اماکن تجاری که بین آنها قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد  و یا اینکه بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد  تفاوت وجود خواهد داشت. برای همین دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدانمایند و سپس در جلسه رسیدگی، دادگاه به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه می نماید و پس از بررسی محتویات در صورت احراز شرایط قانونی، مبادرت به صدور حکم تخلیه نسبت به  ملک تجاری اتخاذ تصمیم می نماید.

در دعاوی حقوقی تخلیه  صورتی که مستاجر در جلسات دادرسی حاضر نگردد پس از آن  دادگاه  مربوطه نسبت به موضوع رسیدگی و اقدامات لازم را انجام داده  و سپس حکم لازم را صادر خواهد نمود و حکم غیابی صادر می کند در این حالت  مستاجر ظرف مدت ۲۰ روز می تواند تقاضای واخواهی را از دادگاه مطرح کن و در صورتی که  حکم حضوری باشد، مستاجر ظرف مدت ۲۰ روز حق تجدید نظرخواهی از حکم را خواهد داشت. پس از قطعی شدن حکم دادگاه در خصوص تخلیه مستاجر، حکم به مستاجر ابلاغ می شود تا ظرف ۱۰ روز ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد و اگر از تخلیه ملک در مدت مقرر خودداری کند، در این صورت حکم توسط ماموران قضایی یا ماموران انتظامی (کلانتری محل) اجرا شده و محل تخلیه خواهد شد.

 

منابع:

برگرفته از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر