خریدار و فروشنده  مبادرت به تنظیم قولنامه می کنند و هدف آنان از این تنظیم این است که دو طرف متعهد می شوند که معامله مورد نظر خود را طی مدت زمانی که در قولنامه مشخص نموده اند با شرایط معلوم انجام بدهند در این موارد خریدار تنها در صورتی می تواند خود را مالک بداند که با  تنطیم سند رسمی مالکیتش را رسمیت بخشیده باشد هرگاه  فروشنده در مراحل تنظیم سند و انتقال آن به خریدار کوتاهی نموده و یا از انتقال خودداری نماید، خریدار خواهد توانست با مراجعه به دادگاه مبادرت به طرح دعوی نماید که در اصطلاح به این نوع از دعوی، دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی می گویند. حال در این مقاله قصد داریم که به مسائل مربوط به طرح چنین دعاوی بپردازیم.

اقامه دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند

به صورت طبیعی بعد از اینکه قولنامه تنظیم می گردد طرفین در دفترخانه مبادر ت به تنظیم سند می نمایند ولی در صورتی که یکی از طرفین حضور پیدا نکند، لزوم به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیاز می باشد. اما یکسری اقدامات و امور ابتدایی قبل از طرح دعوا در دادگاه بایستی رعایت گردد که از آن جمله : خریدار بایستی اطمینان حاصل کند که سند مربوطه در رهن نباشد چرا که دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سندی که در رهن باشد در دادگاه امکان پذیر نیست و باید درابتدا درخواست فک رهن ارائه بدهد. سپس برای اقامه دعوای الزام به سند در دادگاه شرایط و لوازمی نیاز است که به ترتیب ذیل می باشد:
• فروشنده به انتقال ملک در قولنامه صراحتا متعهد شده باشد.
• در قولنامه تاریخ حضور در دفترخانه معلوم و مشخص شده باشد.
• خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه اخذ و به همراه داشته باشد.
• ملک مورد نظر دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبتی بوده باشد.
• دادن دادخواست جهت طرح دعوای حقوقی
بر طبق مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون مدنی، در هر زمانی که قید عبارت الزام به تنظیم سند در قولنامه باشد و یا به آن اشاره ای نشده است فروشنده مطابق عرف بایستی سند را به نام خریدار نماید و عدم ذکر آن موجب عدم مسولیت برای فروشنده را فراهم نخواهد آورد و دلیلی بر برائت فروشنده نسبت به وظیفه عرفی او نیست. در نتیجه دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند، یکی از رایج ترین دعاوی است که در دادگاه مطرح می گردد.
مراحل دادگاهی جهت الزام به تنظیم سند رسمی
جهت رسیدگی به دعاوی حقوقی الزام به تظیم سند رسمی مراحلی وجود دارد که به شرح ذیل می باشد.
• دعوایی که توسط خواهان مطرح شده مورد بررسی فرار گرفته و با استعلام ثبتی مالکیت و شرایط ثبتی ملک احراز می گردد.
• مالک بودن خوانده نسبت به تمامب متعلقات مربوط به بیع اثبات خواهد شد
• در خصوص ثمن معامله و محاسبه مابقی آن تصمیم گیری خواهد شد.
• در دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی بایستی صحت انعقاد قرارداد هم بررسی و معلوم و مشخص گردد.
• هویت خریدار و فروشنده و در صورتی که بحث وراثت باشد شرایط مربوط به وراثت بایستی مورد توجه قرار گیرد.

شاید دوست داشته باشید بخوانید  بررسی جرایم کلاهبرداری اینترنتی و تحلیل آنها

تنظیم سند رسمی

طرح دعوا توسط وکیل حقوقی

دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی بدلیل پیچیدگی های قانونی که دارد در نتیجه طرح و پیگیری مربوط به آن نیز نیازمند به اطلاعات بالای حقوقی خواهد داشت که در این خصوص تجربه بسیاری را هم می طلبد. با توجه بر اینکه اکثریت دعاوی بر پایه قولنامه به عنوان دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه موزد طرح قرار می گیرد. در این حالت بدلیل مندرجات درون قولنامه که برای طرفین الزام ایجاد می کند راه اصولی این است که توسط وکیل حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی دعوا مطرح گردد این سند مبنای دعوا به حساب می آید. قولنامه که در عرف به آن مبایعه نامه و یا سند فروش هم گفته می شود. دارای آثار حقوقی زیادی می باشد و مهم ترین اثر آن تنظیم سند رسمی است. تنظیم سند رسمی بر این مبنا بایستی انجام گردد که مبایعه نامه یا قولنامه به طور کلی فاقد اثر حقوقی برای اثبات مالکیت و وقوع معامله خواهند بود ولی سند رسمی چنین اعتباری را دارد. در نتیجه به نظر می رسد که قبل از تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی با امضای خریدار و فروشنده، طرفین معامله نخواهند توانست نسبت به نقش خود در معامله ادعایی بنمایند به طور کلی نه خریدار می تواند ادعا کند که طی معامله ای ملک را از فروشنده خریداری نموده است و نه شاهدان خواهند توانست بر صحیح بودن معامله نظر بدهند.
مزایای اخذ وکیل حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی
• هر گاه دعوای الزام به سند توسط وکیل حقوقی مطرح شود زمان کمتری به جهت انتقال سند رسمی رسمی صورت خواهد پذیرفت.
• در این حالت نیازی به حضور خواهان در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
• خسارات پیش بینی شده ای که در قرارداد وجود دارد با توجه بر اطلاعات حقوقی که وکیل دارد به راحتی مطالبه خواهد شد.
• همچنین در دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند که توسط وکیل حقوقی صورت می پذیرد مطالبه فک رهن از فروشنده خیلی راحتتر از زمانی است که خواهان خود شخصا اقدام به طرح دعوا در دادگاه خواهد نمود.
• هر گاه فروشنده از انتقال سند رسمی امتناع نماید وکیل خواهد توانست با همراهی مأمور دادگاه به عنوان نماینده ای که ازجانب فروشنده خواهد بود در دفترخانه حضور یافته و جهت تنظیم سند رسمی به اسم خریداراقدامات لازم را انجام بدهد. در دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه به این صورت عمل می نماید. پس از صدور رأی دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست اجرای حکم به مرجع اجرای حکم ارائه داده می شود و هر گاه بعد از مدت زمان قانونی که ۱۰ روز از زمان ابلاغ حکم خواهد بود فروشنده به مندرجات درون اجرائیه عمل ننموده باشد در این صورت با مراجعه به واحد اجرا درخواست صدور حکم دفترخانه ای که در قولنامه به آن اشاره شده است را می نماید و واحد اجرا موضوع را ابلاغ می نماید و پس از آماده شدن سند و ارسال آن از سوی دفترخانه، واحد اجرا سند را به جای فروشنده امضا می کند و به این صورت سند رسمی در حق خواهان صادر می یابد و دارای اعتبار خواهد بود.

شاید دوست داشته باشید بخوانید  دعاوی حقوقی و اشخاص صغیر

منابع :
۱- برگرفته از قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *