از دغدغه هایی که امروزه مردم با آن برخورد دارند و موجبات مشغولیت ذهنی را برای آنان فراهم نموده است زندگی در آپارتمان ها و رابط مربوط به زندگی در آن می باشد و این مشکلات در مواغعی که خانواده های سنتی به یکباره از محیط خانه سنتی خود به آپارتمان نقل مکان می کنند بیشتر خواهد بود
سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی بدلیل تفکرات سنتی افراد موجب شده که به حقوق همسایه‌های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود بی توجه باشند.بی توجهی به قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی و عدم رعایت از دستورات مدیر ساختمان، نه‌تنها منجر به ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی خواهد شد و جوی پرتنش در آپارتمان‌ها ایجاد می نماید بلکه منجر به طرح دعاوی حقوقی در مراجع قضایی را فراهم می آورد. در این مقاله سعی داریم تا حدودی به مقررات مربوط به آپارتمان نشینی بپردازیم.
بر اساس ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها، در هر ساختمانی که تعداد مالکان آن بیش از ۳ نفر است، تمامی ساکنان وظیفه دارند که از بین خود ویا افرادی خارج از مجموعه مدیر یا مدیرانی را انتخاب نمایند. مسئولیت مدیران، تنها در خصوص قسمت‌های مشترک ساختمان می باشد و کارهای مربوط به قسمت‌های اختصاصی، در اختیار و انحصار خود مالکان خواهد بود.
باید توجه داشت که پرداخت هزینه‌های مشترک، در خصوص قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود، صرفنظر اط استفاده از آن یا عدم استفاده از آن، الزامی ایجاد می کند به دلیل اینکه مالکیت در قسمت‌هایی که به صورت مشترک می باشد متعلق به کلیه مالکین خواهد بود و به طور مثال عدم رعایت در مورد مقررات پشت‌بام و هزینه آسفالت، برف‌روبی که از قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها می باشد، موجبات طرح دعاوی حقوقی را فراهم میآورد.
تخلف از قوانین آپارتمان‌نشینی
اگر هر کدام از مالکین قسمت‌های اختصاصی، از انجام وظایفی را که نسبت به قسمت‌های مشترک دارند خودداری بنمایند مدیر یا مدیران مطابق با قوانین و مقررات به نمایندگی از مالکین، حق اقامه دعاوی حقوقی مرتبط با آپارتمان را در دادگاه علیه واحدی که تخلف نموده است را خواهند داشت درنتیجه بایستی در هنگام انتخاب مدیر یا هیات‌مدیران، صورت‌جلسه‌ای را و به تهیه و همه انتخاب‌کنندگان بایستی آن را به امضاء برسانند تا در مواقع لزوم به‌عنوان مدرک ثابت‌کننده سمت مدیران در دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان نشینی و همچنین ادارات، قابلیت ارائه را داشته باشند.
معمولاً بیشترین دغدغه در روابط بین مدیران و ساکنان در مورد دریافت و پرداخت هزینه‌های جاری قسمت‌های مشترک (شارژ) به چشم می‌خورد. اگر ترتیب خاصی در مورد شارژ پیش‌بینی نشده باشند، بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان تعیین می‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتی اگر نسبت به پول درخواستی اعتراض هم داشته باشند، نمی‌توانند از پرداخت سهمشان خودداری کنند بلکه تنها راه اعتراض، طرح دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان جهت رسیدگی در خصوص پرداخت عادلانه پول خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه حقوقی ترتیب رسیدگی را به نحوی لازم بداند.
در دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان ها هر زمانی که مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری کرده باشند از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه ای که مبالغ بدهی به همراه صورت ریز آن تنظیم شده است مطالبه خواهد در صورتی که استفاده کننده و یا مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را پرداخت نکرده باشد مدیر یا هیات‌مدیره این اختیار را دارند که به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده، بازهم از تسویه خودداری نمایند به تقاضای مدیر یا مدیران برای دریافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده، اداره ثبت محل اجراییه صادر خواهد نمود.
در این دعاوی حقوقی عملیات اجرایی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و همان‌طور که می‌دانیم صدور اجراییه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمی خواهد بود ولی استثنایی هم وجود دارد که این از موارد نادری است که در قبال سند عادی نیز اجراییه صادر خواهد شود.
یکی از راه هایی که می توان با فرد متخلف در آپارتمان داشت محروم کردن آن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات اعم از امکانات عمومی و رفاهی مربوطه
در برخی موارد دیده می شود که به دلیل تفکیک نشدن خدمات شهری در ساختمان‌ها از قبیل گاز و برق وآب و یا نبودن فلکه ای جداگانه در خصوص آب و یا گاز برای واحدهای ساختمان برای مدیران در خصوص اجرای محرومیت آپارتمان متخلف مشکلاتی را ایجاد می کند و آنها قادر به قطع خدمات مربوطه در مورد آپارتمان متخلف نخواهند بود.
در این صورت به طرح دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان ها در دادگاه حقوقی اقدام گردد بنابراین در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیران با مراجعه به شوراهای حل اختلاف دعوای خود را مطرح می نمایند و شورا خارج از نوبت به موضوع رسیدگی کرده و اختیار خواهد داشت که مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهی به نفع مجموعه جریمه بنماید یعنی هرگاه میزان بدهی واحد متخلف۵۰۰ هزار تومان بوده باشد، علاوه بر چرداخت مبلغ بدهی به دو برابر مبلغ یعنی ۱میلیون تومان محکوم و بایستی پرداخت گردد.
در مواردی که هر یک ازمالکان واحدها در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود اعتراض داشته باشد خواهد توانست که موضوع را به مدیر و مدیران اعلام نموده و تقاضای رسیدگی به موضوع را بخواهند.در این حالت هر گاه به موضوع رسیدگی نشود و یا رد اعتراض صورت بپذیرد شخص معترض با مراجعه به دادگاه و طرح دعاوی حقوقی مرتبط با آپارتمان ها، تعیین عادلانه سهم شارژ ملک خود را تقاضا خواهد کرد.
نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی می باشد که در اغلب اوقات مسائلی را برای ساکنان آپارتمان‌ها فراهم خواهد کرد نگهداری از هرگونه از حیوانات مانند طوطی و سگ در داخل آپارتمان باعث ایجاد آلودگی بهداشتی یا صوتی یا ترس برای ساکنان را فراهم می آورد علی الخصوص در زمانی که شخصی در آپارتمان سگ نگهداری می نماید، در این موضوع هرکدام از ساکنان و یا مدیران با طرح شکایت کیفری می‌توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت امنیت و آرامش همسایگان کنند تا حیوانات مزاحم را از ساختمان خارج نمایند.
منابع:
برگرفته از قانون تملک آپارتمان ها
