عدم آگاهی از نکات قانون در امور ملکی عامل اصلی بسیاری از کلاهبرداری‌ها و سواستفاده‌های سودجویان است که همه روزه شاهد آن در رسانه‌های خبری هستیم. در این مقاله قصد داریم از خیار شرط که از مهم‌ترین انواع خیارات در قانون کشور است و کاربرد گسترده‌ای در معاملات ملکی دارد صحبت کنیم و ابعاد قانونی آن را بررسی کنیم.
اگر با مفهوم خیار در حقوق آشنا نیستید با یک سرچ ساده در وبسایت سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت ده‌ها مقاله جامع در اختیار شما قرار خواهد گرفت. در پایان این مقاله نیز کتاب مفیدی که در سال ۱۳۹۶ در این زمینه به نگارش در آمده است را معرفی می‌کنیم که مطالعه آن اطلاعات جامعی در مورد خیار شرط به شما خواهد داد.
خیارات مشترک در امور ملکی
- خیار رؤیت و تخلف وصف: خیار رؤیت و تخلف وصف نوعی خیار فسخ است که حق برهم زدن قرارداد را در صورت عدم مطابقت مال مورد معامله با وصف پیشین آن برای خریدار ایجاد می‌کند. به عبارت دیگر این خیار در جایی ایجاد می‌شود که فرد کالایی را مشاهده نمی‌کند و اوصاف آن در قرارداد ذکر می‌شود یا بر اساس مشاهده سابق و آنچه در ذهنش نقش بسته معامله‌ای انجام می‌دهد و بعد از معامله مشخص می‌شود آن اوصافی که در قراداد ذکر شده در کالا وجود ندارد یا وضعیت فعلی کالا مطابق با آنچه در سابق مشاهده کرده‌است، نیست.
- خیار غبن: حقفسخ قرارداد در صورت کلاه‌برداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.
- خیار عیب: وجود عیب در مورد معامله که درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته باشد.
- خیار تدلیس: اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده خریدار را فریب دهد و واقعیت را به خریدار نشان ندهد یا بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلافش را نشان دهد.
- خیار تبعض صفقه: تبعض در لغت به معنی تجزیه‌شدن آمده و صفقه به معنی دست بهم زدن است و به معنی معامله نیز به کار رفته؛ زیرا در قدیم معمول بوده‌است که طرفین معامله، هنگامی که می‌خواستند رضایت خود را بر عقد قرارداد اعلام کنند، به یکدیگر دست می‌دادند.
- خیار تخلف شرط: هرگاه شرطی ضمن عقد به نفع یکی از طرفین باشد، در صورت تخلف، کسی که شرط به نفع اوست با حدود و شرایطی می‌تواند معامله را فسخ کند.
- خیار تفلیس: با اقتباس از فقه در ماده ۳۸۰ قانون مدنی پیش بینی شده است. بر اساس آن اگر یکی از طرفین معامله مفلس گردد، طرف دیگر تحت شرایطی می‌تواند به فسخ معامله اقدام کند و آن چه را داده باز ستاند.
- خیار تعذر تسلیم یا تعذر اجرای تعهد: در صورت ناممکن شدن انجام تعهد برای یکی از طرفین ، طرف دیگر حق برهم زدن قرارداد را دارد.
- خیار شرط: خیار شرط از جمله خیارات مهم است که در ادامه این مقاله مفصلا در مورد آن خواهیم گفت.
-
امور ملکی
خیار شرط در فسخ قرارداد امور ملکی
در متون حقوقی داریم هرگاه در امور ملکی شرط شود که یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیش بینی شده است خیار شرط نامیده می شود.
ماده‌ی ۳۹۹ قانون مدنی درباره‌ی خیار شرط می‌گوید:
«در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»
در خیار شرط مدت باید معلوم باشد، مدت می‌تواند از تاریخ انعقاد قرارداد آغاز شود، یا زمان دیگری برای آغاز آن منظور گردد. تاریخ آغاز خیار تابع قرارداد طرفین است و اگر این مسأله در قرارداد توافق نشده باشد ، ابتدای مدت خیار طبق ماده ۴۰۰ قانون مدنی تاریخ عقد قرارداد است.
هرگاه مدت خیار شرط معلوم نباشد، یا ابهام داشته باشد و عباراتی مثل “شرط خیار تا پایان جنگ” یا “شرط خیار تا پایان بحران اقتصادی کشور” هم شرط خیار و هم معامله باطل است. این امر منبعث از ماده ۴۰۱ قانون مدنی است:
«اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است».
در توجیه این ماده می توان چنین استدلال کرد که معلوم نبودن مدت خیار موجب جهل به عوض خواهد شد و مجهول بودن عوض، چنانکه در پیش گفته شد، موجب بطلان معامله است. فرض کنید که خیار فسخ به نفع بایع در عقد پیش بینی شده
مدت خیار شرط لازم نیست صریح باشد، بلکه ممکن است، به طور تعیین شده باشد و از اوضاع و احوال قضیه با توجه به عرف به دست آید. مثلا قید مدت جهت حضور دفترخانه مدت خیار نیز تلقی گردید. تعیین مدت برای پرداخت ثمن، تعیین مدت خیار به شمار آمده که از مصادیق تعیین مدت به طور ضمنی است.
معرفی کتاب احکام خیار شرط
کتاب احکام خیار شرط نوشته مهدی کریمی و علی اکبر توکلی است که در هفت فصل به بررسی کامل ایممبحث قانونی پرداخته است و توسط نشر قانون یار به چاپ رسیده است. این کتاب دارای ۲۰۷ صفحه است و برای دانشجویان، داوطلبان آزمون‌های حقوقی و علاقه‌مندان به مباحث این حقوق بسیار مفید است.
در این کتاب احکام خیار شرط (موضوع ماده ۳۹۹ قانون مدنی)، با تکیه بر نظریات فقهی تمام جوانب عقد، طرفین عقد و موضوع عقد با رویکرد عملی مورد توجه قرار گرفته است.
