مال و ملک مشاع

مال و ملک مشاع به مالی می­گویند که دارای مالکین متعددی است که مورد مالکیت آنها مشخص نمی­باشد. مال مشاع در مقابل مال مفروز و یا ملک اختصاصی به­کار می رود. لذا به طور کلی در مال مشاع همۀ شرکاء به یک نسبت حق تصرف خواهند داشت.

در مورد مال مشاع این نکته حائز اهمیت است که اینکه در مورد فروش و اقدام جهت فروش ملک مشاع از طریق مراجع قانونی درزمانی­که ملک دارای سند رسمی بوده و در دفتر املاک اداره ثبت اسناد  نیز به ثبت رسیده باشد به این نحو خواهد بود که شخص ابتدائاً به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه می­کند و سپس درخواست افراز ملک را مطابق با قانون افراز و فروش ملک مشاع تقدیم می­نماید.

سپس در ادامه اداره ثبت موضوع را به کارشناس ثبتی خود ارجاع می­دهد و کارشناس با رؤیت و بازدید  ملک و بررسی محتویات پرونده و استعلام از مراجع ذیصلاح که می­تواند شهرداری یا اداره جهاد کشاورزی باشد،  نظر خود را در مورد قابل افراز بودن یا غیرقابل افراز بودن برای فروش ملک مشاع اعلام می نماید.

بنایراین و با توجه به اقدامات اداره ثبت دو حالت به  وجود خواهد آمد:

1. هر گاه طرفین با توافق بین خـود ملک مشاعی را نتوانند تقسیم کنند و ملک نیز قابل تقسیم و افراز نباشد در این صورت یکی از مالکین مشاعی با مراجعه به اداره ثبت و املاک محل اقدام به درخواست صـدور گواهـی عدم افـرازخواهد نمود و با دریـافت ایـن گواهی خواهد توانست دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه مـحل وقوع ملک تسلـیم کرده و سپس بعد از این اقدام و در این صورت دسـتور فـروش مـلک مشاع از طرف مرجع قضایی صادر شده و در اجرای احکام با قیمت گذاری کارشـناس رسـمی دادگسـتری در مزایده فروخته خواهد شد و وجوه حاصله بین مالکین تقسیم خواهد گردید.
2. مورد دوم در صورتی می­باشد که به تشخیص اداره ثبت ملک قابل افراز تشخیص داده شود در اینجا دیگر امکان فروش کل ملک وجود نخواهد داشت و شخص باید نسبت به ادامه عملیات ثبتی اقدامات لازم انجام بدهد و سند افرازی خود را مطابق قانون دریافت و در ادامه نسبت به فروش ملکی که مفروز شده است اقدام نماید.

در ادامه به یک نکته کاربردی بایستی اشاره کنم هرگاه شرایط در یک ملک مشاعی به این صورت باشد که بیشتر از دو نفر شریک داشته باشد یکی از شرکا خواهد توانست بوسیله یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم مشاعی­اش اعلام کند و سهم خود را به دیگری بفروشد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

اگر  یکی از شرکاء، تمام ملک مشاعی را بفروشد و به طور کلی یعنی هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکاء را  مورد معامله قرار بدهد در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم خودش صحیح خواهد بوده اما این معامله نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر طبق قانون مدنی جزو معاملات فضولی محسوب خواهد شد. لذا باتوجه بر اینکه فروش ملک مشاع بدون اذن شرکا جرم نیست. شرکاء دیگر می­توانند به دو صورت عمل کنند مورد اول اینکه آن معامله را قبول کرده و در حالت دیگر آن معامله را رد کنند. اگر معامله را رد کنند، خریدار در صورتی که از فضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد هیچ حقی ندارد اما اگر نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد، می­تواند آن قسمت از معامله که صحیح است را نیز فسخ کند.

حق شفعه در فروش مال مشاع

در این مورد فرض می­کنیم که دو نفر صاحب ملکی هستند و اگر یکی از صاحبان ملک سهم خود را به شخص ثالثی  بفروشد  قانونگذار در این حالت حقی را برای شریک قرار داده است که مطابق ماده   قانون مدنی به آن حق شفعه می­گویند این حق شفعه با شرایط خاصی بوجود می­آید که این شرایط عبارتند از:

الف: مال باید منقول و غیر قابل تقسیم باشد

ب: تعداد شرکاء دو نفر باشد

ج: یکی از شرکاء سهم خود را بفروشد.

در اینصورت  است که شریک دیگر با حق شفعه خواهد توانست به محض اطلاع از معامله سهم فروخته شده­ی شریکش را پس گرفته  و پول خریدار را پرداخت کند.

در پایان بایستی به عرض برسانم که مال مشاعی دارای شرایط و مقررات ویژه­ای است که برای طرفین الزامی و رعایت آن موجب احقاق حق برای طرفین را فراهم و از اختلافات در مورد مالکین مشاعی می­کاهد.