بسیاری از قرادادهای موجر و مستاجر قرادادهایی هستند که به صورت دستی تنظیم می‌شوند و همین امر سبب می‌شود سوالات زیادی در این خصوص مطرح شود. در این مقاله به سوالات متداول از وکیل ملکی ثمین عدالت در مورد تنظیم قرارداد اجاره می‌پردازیم.
مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود
آیا مستاجر میتواند مورد اجاره را اجاره دهد؟
نکته مهم دیگری که محل اختلاف و مشکل بسیاری میان موجر و مستاجر است این است که ضرورتی ندارد که موجر مالک عین‌المستاجره باشد و مالکیت منافع نیز کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد.
به عبارت ساده برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر که مالک منافع است میتواند در صورتی که در قرارداد اجاره این حق از او سلب نشده باشد مجددا مالی که اجاره کرده را به فرد دیگری اجاره دهد. بنابراین موجران در هنگام تنظیم قرارداد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد تفویض چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند در قرارداد اجاره بنویسند که مستاجر حق اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزئی ندارد.
«ماده ۴۷۴ قانون مدنی: مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
طرفین و سمت آنها
مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آنها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود درج نشانی نادرست یا ناقص میتواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حقوق وی شود. بنابراین اصرار برخی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود ممکن است به ضرر آنها تمام شود.
در صورتی که به جای هر یک از طرفینِ قرارداد، شخص دیگری به‌عنوان وکیل قرارداد را امضا کند؛ حتما وکالتنامه مطالبه شود و پس از بررسی دقیق کپی وکالتنامه ضمیمه قرارداد شود.
سوالات متداول از وکیل ملکی: مورد اجاره و استفاده مورد نظر
در تنظیم قرارداد اجاره حتما محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت یا کسب و کاری خاص است این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
پر تکرارترین سوال در سوالات متداول از وکیل ملکی در مورد اقدامات لازم در زمان خلف وعده است. در این موارد باید ضمانت اجرای لازم در قرارداد در نظر گرفته شده باشد. البته درست است که تخلف از برخی شروط قرارداد برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می‌کند ولی این حق فسخ با توجه به زمانبر بودن روند قضایی گاهی برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.
شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد.
قید مدت اجاره در قرارداد
بر اساس نظر اکثر حقوقدانان مهم‌ترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرارداد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین باشد در غیر این صورت باطل است.
برای رعایت این شرکت از سوی مستاجر وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش بینی کند. بنابراین اگر چنین شرایطی در قرارداد گنجانیده نشود مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است. عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین المستاجره باشد.
