وکیل ملکی از جمله رایج‌ترین سوالاتی که در بخش املاک تجاری را پاسخ می دهد سوالاتی در حوزه حق سر قفلی است. البته تنها کسانی که صاحب مغازه یا ملک تجاری هستند یا آن را اجاره کرده‌اند در اینخصوص سوال نمی‌پرسند. پیچیدگی‌هایی که در این بحث حقوقی وجود دارند سبب می‌شود بسیاری در آن ابهام داشته باشند. از این رو بر آن شدیم در این مقاله در مورد وکیل ملکی و حق سر قفلی صحبت کنیم.
وکیل ملکی کیست؟
یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی و کیفری دعاوی ملکی می‌باشد که به وکیل آن وکیل ملکی می‌گویند. وکیل ملکی باید به مواد قانونی حوزه املاک مسکونی و تجاری و قراردادهای مربوطه اشراف داشته باشد.
وکیل ملکی با دانش و تجربه در امور ملکی و آیین‌نامه‌های ثبتی تاثیر چشمگیری در روند دعاوی ملکی دارد.
سرقفلی در قانون ایران
شاید شما هم بارها با این سوال مواجه شده‌اید که سرقفلی مغازه چیست؟ آیا تهدیدی برای مالک یا مستاجر است و یا حمایتی قانونی از آن‌ها؟ وقتی روی یک مغازه آگهی زده‌اند که سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد با یک فرصت روبرو هستید یا یک تهدید؟ وکیل ملکی پاسخ این سوالات شما را می‌دهد.
سرقفلی مغازه همان‌طور که از نامش پیداست، مربوط به ملک‌های تجاری است و املاک مسکونی شامل حق سرقفلی نمی‌شوند. به‌طور کلی می‌توان گفت هر مغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است.
سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری به خود اختصاص می‌دهد و می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و مستاجر دیگر به عنوان حق سرقفلی دریافت کند. مگر آنکه در زمان عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد.
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین المستاجره در تصرف مستاجر باشد؛ مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین المستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و مستاجرِ دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین المستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر واگذار نماید؛ مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان حق سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
چنانچه مدت اجاره به پایان رسید یا مستاجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز است هرگاه بین طرفین نسبت میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
بنا به گفته وکیل ملکی در حال حاضر در حقوق کشورمان دو نوع سرقفلی مورد حمایت قانون قرار می‌گیرند.
ناشی از حق کسب و پیشه
می‌توان گفت سرقفلی ناشی از کسب و پیشه در واقع همان حق کسب و پیشه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و بر اساس آن مغازه‌های دارای حق کسب و پیشه بین کسبه و بازاریان منتقل می‌گردد.
حق سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری می‌کند، این نوع سرقفلی دو نوع است.
نوع اولِ سرقفلی واقعی، منبعث از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است. در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.
نوع دوم سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است. در این نوع سرقفلی شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است.
سوالات رایج از وکیل ملکی در مورد سرقفلی
آیا خریدار سرقفلی می‌تواند شغلش را تغییر دهد؟
مستاجر مغازه نمی‌تواند شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه در قرارداد سرقفلی به شغل اشاره نشده باشد. اگر به شغل اشاره شده باشد و بدون رضایت مالک شغل تغییر کند، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.
آیا تغییرات توسط خریدار سرقفلی مجاز است؟
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوچکترین تغییر در ملک تجاری بدون اجازه مالک در قانون تعدی وتفریط تلقی می‌گردد. در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از مورد اجاره شود تعدی و تفریط به حساب نمی‌آید. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.
