وکیل املاک می گوید به لحاظ جایگاه قانونی اقاله خود نوعی قرارداد به معنی عام است. به این معنی که باید شرایط صحت قرارداد در آن جمع باشد.
در مقاله فسخ قرارداد در امور ملکی – سوالی پرتکرار از وکلا فسخ قرارداد را مورد بررسی قراردادیم. در این نوشتار حقوقی که به نوعی مکمل مقاله قبلی است قصد داریم در مورد اِقاله صحبت کنیم. اقاله و فسخ دو مبحث کاملا جدا از هم هستند و با هم فرق دارند که در ادامه کاملا به این تفاوت پی خواهید برد.
اِقاله عبارت است از اینکه طرفین قرارداد با رضایت و توافق هم معامله را به هم بزنند. این قاعده قانونی اختصاص به عقود تکمیلی ندارد و در عقود عهدی هم میسر است. به عبارت ساده در کلیه عقود به جز نکاح و وقف جاری است. مثال معروف در قانون این است که خریداری کالایی را از مغازه می‌خرد و بلافاصله پشیمان می‌شود و قصد دارد آن را پس دهد. فروشنده نیز جنس را پس می‌گیرد و پول خریدار را پس می دهد.
در این نمونه علی رغم اینکه فروشنده هیچ‌گونه تکلیفی به برهم زدن معامله نداشته است ولی پذیرفته که جنس را پس بگیرد. این قاعده قانونی تعهد را ساقط می‌کند و اگر مالی به دیگری داده شده باشد به مالک اول برمی‌گردد. به بیان وکیل املاک، قانون مدنی در ماده ۲۸۳ و ۲۸۴ خود به این مبحث وجاهت داده و در بیان این آن می‌گوید:
«بعد از معامله طرف می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند».
«اقاله به هر لفظ یا عملی واقع می‌شود که دلالت بر هم زدن معامله کند»
وکیل املاک: شرایط مورد نیاز
به لحاظ جایگاه قانونی اقاله خود نوعی قرارداد به معنی عام است. به این معنی که باید شرایط صحت قرارداد در آن جمع باشد در غیر اینصورت صحیح نمی‌باشد.
سوال مهمی که در این خصوص به ذهن متباتر می‌شود این است که ممکن است یکی از عوضین (مالکیت دو یا چند چیز میان دو یا چندنفر بصورت توافقی منتقل شود) بعد از وقوع عقد از بین رفته باشد، آیا در این صورت می‌توان از این قاعده استفاده کرد؟ قانون پاسخ این سوال مهم را در ماده ۲۸۶ قانون مدنی پیش بینی کرده است.
«تلف یکی از عوضین مانع اقاله نیست. در این صورت، به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن (در صورت مثلی بودن) و قیمت آن (در صورت قیمی بودن) داده می‌شود».
بنابراین این قرارداد را حتی در صورت تلف مورد معامله می‌توان اقاله کرد. اگر نقصانی در مورد معامله حاصل شده باشد نیز همین ظور است. در این صورت کسی که آن را به موجب قرارداد به دست آورده است باید تفاوت قیمت را به مالک ثانویه بپردازد.
حالت دیگری هم وجود دارد، هرگاه مورد معامله از بین نرفته باشد ولی مانعی برای بازگرداندن آن وجود داشته باشد (برای مثال به سرقت رفته یا در دریا غرق شده باشد) از دید قانون انگار تلف شده است و باید مثل یا قیمت آن به طرف معامله داده شود. سوال مهم دیگری که ممکن است پیش بیاید این است که جبران قیمت بر مبنای چه زمانی باید تادیه شود؟
زمان معامله؟
زمان اقاله؟
زمان تلف؟
زمان تادیه؟
به نظر می‌رسد که قیمت زمان اقاله باید مد نظر قرار گیرد. زیرا در این زمان است که فرد تعهد به پرداخت قیمت پیدا می‌کند.
وکیل املاک: منافع مال یا ملک در صورت اقاله
ممکن است مال یا ملک مورد معامله منافعی داشته باشد. البته در این خصوص باید بین منافع منفصله (مانند نتیجه حیوان، مال الاجاره ملک و محصول زمین) و منافع متصله (همانند فربه شدن حیوان یا نما و درختان) تمایز قائل شد. برابر ماده ۲۸۷ قانون مدنی داریم:
«نمائات (از ریشه‌ی نمو به معنای ثمره و منافع مال می باشد) و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می‌شود، مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است.» زیرا این منافع در دوره مالکیت حاصل شده و باید متعلق به او باشد.
«ولی نمائات متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود» زیرا این نوع منافع تابع مال است و چون مال به مالک اولیه برمی‌گردد، منفعت‌های متصل نیز به او تعلق خواهد داشت.
شایان ذکر است آنچه در ماده ۲۸۷ قانون مدنی راجع به منافع آمده است از قواعد آمره قانون کشور نیست. پس دو طرف می‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.
گاهی پیش می‌آید که مثلا مستاجری خانه را تعمیر یا نقاشی می‌کند و منفعت نتیجه کار و تلاش او در این فاصله است. ماده۲۸۸ قانون مدنی در این باره می‌گوید:
«اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود، در حین انتقال به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق خواهد بود».
برای مشاوره و دریافت پاسخ پرسش‌های خود با ما تماس بگیرید.
