با توجه به اینکه روابط استیجاری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر است و مهلت در آن دارای اهمیت نمی باشد و پایان مدت اجاره نیز باعث اتمام رابطه استیجاری نبوده و برای موجر یا مالک حق تخلیه را ایجاد نمی کند. بر این اساس در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر در سه مورد و با شرایطی به مالک اجازه داده شده است که با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر به جهت اتمام به رابطه استیجاری و پایان بخشیدن به این رابطه از طریق طرح دعوای حقوقی تخلیه به طرفیت مستأجر به وسیله وکیل پایه یک دادگستری در دادگاه اقدام کند.
ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر در مواردی پس از پایان مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه را جایز می داند که به شرح ذیل می باشد:
• در صورتی که تخلیه به جهت احداث ساختمان جدید بوده باشد و پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری نیز ارائه شود .
• تخلیه به علت احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• هر گاه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکونت هم بوده باشد و مالک برای سکونت خود با اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود از دادگاه خود شخصاً و یا به وسیله وکیل پایه یک دادگستری درخواست تخلیه کرده باشد. حکم تخلیه صادر می گردد.
در این سه مورد بالا دادگاه در هنگام صادر کردن حکم تخلیه در خصوص پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم صادر خواهد کرد.
نکته ای که در این مورد بایستی به آن اشاره نمایم این است که موجر خواهد توانست براساس بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به جهت احتیاج شخصی دادخواست تخلیه مطرح نماید.
در این خصوص شرایط و موارد اختصاصی وجود دارد که به شرح آن خواهیم پرداخت.
طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز به کسب و کار در محل
مستند دعوی تخلیه به این منظور بند دوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد که در این ماده اشاره شده است که تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت امکان پذیر می باشد ولی دارای لوازم و شرایطی خواهد بود.
• نیاز شخص موجر به کسب و کار
ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نیازمند بودن شخص موجر را بیان می نماید و تصریح می کند که هرگاه خود موجر نیاز به ایجاد کسب و کار داشته باشد و مستاجر از تخلیه امتناع ورزیده با مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری خواهد توانست به دادگاه مراجعه نماید.
لذا نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل حق تخلیه را برای او به وجود نخواهد آورد.
در این مورد نظر مخالفی هم وجود دارد که براساس مسئولیت والدین درخصوص فرزندان خود در ایجاد اشتغال برای آن‌ها نیز از وظایف والدین به حساب می آید و مطابق با بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که تخلیه به جهت سکونت برای فرزندان را اجازه داده است بر مبنای قیاس اولویت و به طریق اولی تخلیه به جهت نیاز فرزندان به اشتغال مطابق بند ۲ از این ماده امکان پذیر خواهد بود و می تواند از طریق وکیل پایه یک دادگستری اقدام نماید.
این نظر براساس صراحتی که در بند ۲ ماده ۱۵ وجود دارد قابل پذیرش نخواهد بود چرا که چنین نظری هم تفسیر موسع، محسوب خواهد شد و هم در خصوص عقیده قانونگذار نیز در تباین خواهد بود به این علت که بند ۳ ماده ۱۵ مذکور قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درکنار بند ۲ همان ماده و پس از آن آمده است و این خود به صراحت مشخص نموده که قانونگذار عمداً از آوردن فرزندان و سایر اشخاص قید شده در بند ۳ این ماده در بند ۲ خودداری نموده است؛ چون حمایت از مستأجر و محل کسب و پیشه او هدف اصلی است و قانونگذار صرفاً با توجه به عدم حساسیت و ضرورت محل سکنی نسبت به محل کسب، تخلیه محل کسب مستأجر به جهت سکونت اولاد و پدر و مادر یا همسر مالک را مجاز دانسته و اکتفا نموده و اگر منظور قانونگذار غیر از این بود قید مطالب بند ۳ عیناً می بایست در بند ۲ ماده ۱۵ قانون اعلام می گردید. در نتیجه یکی از شرایط طرح دعوی توسط موجر یا وکیل پایه یک دادگستری که او انتخاب کرده است به جهت نیاز به کسب و کار این می باشد که موجر شخصاً بایستی نیازمند کسب و کار در محل بوده باشد.
• نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل
هر چند در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در خصوص زمان نیاز موجر چیزی بیان نشده است ولی موجر خود شخصاً و یا توسط وکیل پایه یک دادگستری هنگامی خواهد توانست به استناد این بند درخواست تخلیه کند که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار برای امرار معاش عادی زندگی خود به عین مستأجره نیازمند بوده باشد. در نتیجه موجر این اختیار را نخواهد داشت که به استناد احتیاجی که در آینده برای او به وجود خواهد آمد هر چند این احتیاج در آینده محرز و مبرهن نیز بوده باشد درخواست تخلیه مورد اجاره را بنماید.
هرگاه مالکی به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته می شود و مدارک بازنشستگی خود را نیز به داگاه ارائه کرده باشد. مستاجر و یا وکیل پایه یک دادگستری را که او انتخاب کرده است می توانند استناد به این که نیاز موجر برای آینده است و در حال حاضر او نیازمند نمی باشد از دادگاه درخواست نمایند که دعوای بر مبنای تخلیه به جهت نیاز شخصی رد شود.
• احتیاج مادی واقعی موجر به کسب و کار در محل
یکی از موارد دیگری که موجر استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به جهت استفاده از محل عین مستأجره، را می تواند داشته باشد این است که احتیاج مادی واقعی داشته باشد و این یعنی اینکه عدم کسب و کار او در عین مستأجره موجب خواهد شد که عسر و حرج موجر را فراهم نماید و مشکلات مالی را برای موجر به همراه داشته باشد و این بایستی در دادگاه به اثبات برسد و ثبوت آن موجب حکم تخلیه را فراهم می آورد.
در صورتی که موجر قصد انجام خیرخواهانه و یا به دست آوردن درآمدی در جهت توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» خود شخصاً یا توسط وکیل پایه یک دادگستری نموده باشد لازم است که مستأجر شخصاً به اشتغال در محل داشته باشد و به ارتزاق و امرار معاش با درآمد احتمالی حاصله از عین مستأجره نیاز مبرم نیر داشته باشد.
منابع
برگرفته از قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶
