نیاز انسان به زندگی در فضایی امن، عمری به طول تاریخ بشریت دارد و همواره دردسرها و معضلاتی را در پی داشته و دارد. در گذشته برای رفع و رجوع آن از روش‌های کدخدامنشی استفاده می‌شد. در دنیای امروز قوانین اجاره و ملک برای حل آن پا به عرصه گذاشته است. به جرات می‌توان گفت اگر قانون نبود در روابط موجر و مستاجر سنگ روی سنگ بند نمی‌شد.
اگر محل زندگی یا کسب و کار شما اجاره‌ای است، یا ملکی دارید که آن را اجاره داده‌اید، یا حتی یکی از عزیزانتان بنوعی درگیر قراردادهای اجاره است، این مقاله را از دست ندهید. در این مقاله قصد داریم درباره مسائل زیر صحبت کنیم.
فسخ قرارداد پیش از موعد توسط مستاجر یا موجر، اقدام حقوقی جهت اخذ اجاره‌بهای عقب‌افتاده، و بحث مهم تفاوت دعوی مطالبه اجرت‌المثل و اجور معوقه و ضرر و زیان وارده
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از جانب موجر یا مستاجر
فسخ قرارداد از سوی مستاجر
در قوانین فیمابین مالک و مستأجر، فسخ قرارداد دارای اهمیت بسیاری است. ماده ۶ قانون مربوطه، فسخ قرارداد پیش از موعد توسط مستاجر را در مواردی جایز می‌داند. برای نمونه زمانی که مال مورد اجاره دارای توصیفات مندرج در اجاره‌نامه نباشد. زیرا در این حالت مستاجر بنوعی فریب‌خورده و مغموم شده است. همچنین در صورتی که عین مستأجره خرابی زیادی داشته باشد که تعمیر ممکن نباشد، مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
فسخ قرارداد از سوی موجر
در ماده ۸ قانون اجاره آمده است که در صورتی که مستأجر، مورد اجاره را به فرد دیگری واگذار نماید یا مورد استفاده‌ای غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است قرار دهد، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر قانونی خواهد بود. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها و استفاده مفسدانه از عین مستأجره، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه مستأجر را دارد. پیشنهاد می‌شود مقاله دعاوی حقوقی تخلیه عین مستاجره را جهت تکمیل اطلاعات خود در این مبحث مطالعه بفرمایید.
لازم به ذکر است، به طور معمول در اجاره‌نامه بندهایی درباره ضرر و زیان قابل پرداخت در فسخ قرارداد قبل از تحویل ذکر می‌شود مگر آنکه توافقات مستأجر و موجر به صورت دیگری باشد.
تفاوت دعوی مطالبه اجرت‌المثل و مطالبه اجور معوقه
مطالبه اجرت‌المثل و اجور معوقه دو بحث کاملا متفاوت است که اغلب به اشتباه به جای هم بکار برده می‌شود. از پرتکرارترین دعاوی در حوزه اجاره است و اغلب هنگام تخلیه ملک از سوی موجر مطرح می‌شود. با ارائه تعاریف مربوطه و توضیح هرکدام تفاوت آنها آشنا خواهید شد.
روش‌های پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه
در صورتی که مستأجر و موجر حین تنظیم قرارداد اجاره، به پرداخت اجاره‌بهای معین اشاره نکنند و تنها مبلغ آن را تعیین نمایند، مستأجر باید به مجرد عقد قرارداد، کل مبلغ را به موجر پرداخت نماید. به طور مثال ممکن است مبلغ اجاره بها برای عین مستأجر به میزان ۲۰ میلیون تومان برای مدت زمان یک سال تعیین شود. در این صورت مستأجر باید تمام بیست میلیون تومان را پس از عقد قرارداد به موجر بپردازد. زیرا اجاره، از جمله عقود تملیکی است که در اثر آن، مستأجر به منافع ملک دستیابی پیدا نموده و در عوض آن باید اقدام به پرداخت اجاره بها به صورت مقرر به موجر نماید.
اما در صورتی که این مبلغ با توافق طرفین، تقسیط شود، به صورتی که ماهیانه مبلغ مشخصی به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت شود، در اینصورت باید طبق قرارداد و تا مهلت مقرر نسبت به پرداخت مبلغ اجاره اقدام شود و در غیر اینصورت موجر حق دارد بنا به قوانین تأخیر در پرداخت اجاره بها نسبت به مطالبه اجور معوقه خود اقدام نماید.
اجرت المثل ایام تصرف
اگر تصرف ملک بدون رضایت مالک و خارج از توافق موجر و مستاجر باشد، قانون این حق را برای او قائل می‌شود که اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر مطالبه نماید. برای مثال اگر مستاجر اجاره بها را نپرداخته و اقدام به تخلیه ملک در پایان زمان قرارداد نکند، با رای مرجع قضایی هم محکوم به پرداخت اجاره خواهد بود و هم پرداخت اجرت المثل ایام تصرف.
در صورت پیش بینی آن در قرارداد طبق همان قرارداد میزان اجرت‌المثل تعیین می‌گردد که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت‌المسمی می‌گویند. اما اگر در قرارداد نرخ تعیین نشده یا اساسا قراردادی وجود نداشته باشد نرخ بدهی توسط کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.
مطالبه ضرر و زیان
مساله مهمی که باید به آن توجه شود این است که اگر مستأجر در پرداخت اجاره بها یا قبوض آب و برق و گاز و تلفن و شارژ ساختمان کوتاهی نماید، موجر می‌تواند ضمن درخواست تخلیه، اجور معوقه و اجرت‌المثل دادخواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دادگاه ارائه نماید وکلیه هزینه‌ها و خسارات دادرسی را مطالبه نماید.
در این صورت و با تودیع وجه ودیعه و سایر اسناد مربوطه از سوی موجر به دادگاه، دایره اجرایی پس از صدور رای دادگاه مبالغ فوق را از وجه ودیعه کسر و مابقی آن را به مستأجر باز می‌گرداند.