بررسی گزارش ماهانه دپارتمان مشاوره حقوقی ثمین عدالت، در ماه گذشته نشان می‌دهد سوال و مشکل حقوقی در مورد فسخ قرارداد در امور ملکی بسیارپرتکرارتر است. مزیت ویژه مشاوره حقوقی سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت این است که کاملا تخصصی و موضوعی است. زمانی که فردی برای مشاوره حقوقی مراجعه کرده یا تماس می‌گیرد ، ابتدا سوالاتی از او پرسیده می‌شود و در گام بعد با توجه به اطلاعات اخذ شده مشاوره حقوقی به وکیلی ارجاع داده می‌شود که دارای تخصص و تجربه است.
این رویکرد دو مزیت بزرگ دارد. اول اینکه سبب ساز ارائه مشاوره حقوقی با کیفیت می‌شود و دیگر اینکه به کمک آن داده آماری خوبی از سوالات و مشکلات افراد گردآوری می‌شود. این داده‌های آماری به صورت تخصصی و موضوعی طبقه بندی شده و گزارشی از آن تهیه می‌شود. نتیجه این گزارش سبب شد به نگارش مقاله با این موضوع بپردازیم تا مرجع خوبی برای مراجعه تمام کسانی که قصد معامله ملک دارند باشد.
نکات مهم پیرامون فسخ قرارداد امور ملکی و اجاره
امضای قرارداد در امور ملکی همیشه از سخت‌ترین و پر ریسک‌ترین معاملات است. عوامل زیادی در سرنوشت این قراردادها دخیل است که آینده آن را در هاله‌ای از ابهام قرار می‌دهد. هرگز نمی‌توانید به طور قطع بدانید معامله شما به سرانجام می‌رسد و درست و سالم است یا خیر. اما با افزایش آگاهی حقوقی حین معامله تا حد زیادی از مشکلات آتی مصون خواهید بود.
عموم افراد وقتی صحبت از فسخ قرارداد می‌شود سریعا یاد کلماتی مثل عدم ایفای تعهد و بد قولی می‌افتند. اما و پرسش مهمی در این میان است که خوب است به پاسخ آن فکر کنید. آیا فسخ قرارداد امور ملکی همیشه نشان بد عهدی است؟ در پاسخ باید گفت که اینطور نیست و گاه فسخ قرارداد تنها راه رهایی بخش در یک معامله غلط است و اگر قانون چنین راهکاری را پیش بینی نمی‌کرد افراد بسیاری متضرر می‌شدند.
لذا اطلاعات کافی از موارد قانونی فسخ قرار داد به شما کمک خواهد کرد آگاهانه قرارداد بنویسید و اجازه ندهید افراد سودجو از سرمایه شما را تهدید کنند.
در ماده ۲۱۹ قانون داریم: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله(مسامحه و نادیده انگاشتن امر یا موضوعی) یا به علت قانونی فسخ شود.»
فسخ قرارداد به وسیله‌ی یکی از طرفین معامله یا شخص ثالث تحت شرایطی بصورت کاملا قانونی ممکن است. این امر به موجب مبحثی به نام خیارات در قانون پیش بینی شده است. برای فسخ قرارداد نیازی به توافق و تفاهم نیست. یکی از طرفین قرارداد بتنهایی اگر واجد شرایط قانونی باشد می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
البته لازم به ذکر است که تمام این موارد وابسته به شرایطی است که در قرارداد طرفین بر آن توافق کرده‌اند. مواردی وجود دارد که در حین امضای قرارداد شرایطی معین می‌شود و امکان فسخ قرارداد از هر دو طرف ساقط می‌شود.
خیارات از مباحث مهم قانون کشور است که متاسفانه به دلیل پیچیدگی اغلب مردم نسبت به آن بی اطلاع هستند. احتمالا لغت خیار را در قراردادهای خرید یا اجاره املاک دیده‌اید. بر خلاف تصور بسیاری از مردم این کلمه ارتباطی به میوه همنام با آن ندارد و با کلمه اختیار هم معنی و هم خانواده است. اغلب در حالت جمع و بصورت خیارات بکار می‌رود و در کاربرد حقوقی نیز بنوعی نشان دهنده همان معنای لغوی خود است.
بطور ساده و روان می‌توان گفت در واقع، خیار در اصطلاح حقوقی، اختیاری است که قانون برای فسخ قرارداد به یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف یا شخص ثالث می‌دهد. در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران دو نوع خیار داریم : خیارات ویژه‌ی بیع که برای معاملات مختلف متفاوت است و خیارات مشترک که اصولا در همه‌ی معاملات می‌توانند وجود داشته باشد.
قانون مدنی در ماده ٣٩۶ تعداد خیارات را ده مورد ذکر کرده است که عبارتند از :
خیارمجلس – خیار حیوان – خیار شرط – خیار تأخیر ثمن – خیار رویت و تخلف وصف – خیار غبن – خیار عیب – خیار تدلیس – خیار تبعض صفقه – خیار تخلف شرط
توضیحات مربوط به انواع خیارات و شرایط تحقق هر یک را می‌توانید در وبسایت سازمان حقوقی و داوری ثمین عدالت جستجو و مطالعه بفرمایید.
