طبق گزارش ماهانه دپارتمان مشاوره حقوقی ثمین عدالت، یکی از پرتکرارترین سوالاتی که از وکیل ملکی مجموعه پرسیده می‌شود، سوال در مورد افراز و تقسیم مال مشاع است. مزیت ویژه مشاوره حقوقی ثمین عدالت این است که کاملا تخصصی و موضوعی است. هر وکیل تنها می‌تواند در حوزه تخصصی خود مشاوره دهد. زمانی که فردی برای مشاوره حقوقی مراجعه کرده یا تماس می‌گیرد ابتدا سوالاتی از او پرسیده می‌شود و در گام بعد با توجه به اطلاعات اخذ شده مشاوره حقوقی به وکیلی ارجاع داده می‌شود که دارای تخصص و تجربه در آن حوزه است.
این رویکرد دو مزیت بزرگ دارد. اول اینکه سبب ساز ارائه مشاوره حقوقی با کیفیت می‌شود و دیگر اینکه به کمک آن دیتا بیس خوبی از سوالات و مشکلات افراد بوجود آمده که به صورت تخصصی و موضوعی طبقه بندی شده است. استفاده از این اطلاعات کار ما را برای انجام مسئولیت اجتماعی ثمین عدالت که بالا بردن سطح دانش حقوقی مردم است، ساده میکند. اعتقاد ما در موسسه حقوقی ثمین عدالت این است که همه افراد باید تا حد قابل قبولی دانش حقوقی داشته باشند. لذا بر آنیم که با ارائه مطالب حقوقی با زبان ساده و به روشی متفاوت، گامی در این راستا برداریم.
وکیل ملکی چه کسی است؟
وکیل ملکی با دانش و تجربه گسترده‌ای که نسبت به امور ملکی و آیین نامه‌های ثبتی دارد می‌تواند تاثیر چشمگیری در روند دعاوی ملکی داشته باشد. دعاوی ملکی به دعاوی که پیرامون املاک و مسکن شکل می‌گیرند گفته می‌شود. دعاوی ملکی می‌توانند در حوزه دعاوی حقوقی یا دعاوی کیفری قرارگیرند.
حوزه تخصص یک وکیل ملکی بسیار گسترده است. برای مثال می‌توان به پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، خلع ید، تقسیم و افراز املاک مشاع، فروش مال غیر، جعل سند و تصرف عدوانی اشاره کرد.
سوالاتی که در ادامه ذکر می‌شود نمونه‌ای از این سوالات پرفرکانس از وکیل ملکی است که با خواندن این مقاله می‌توانید به آنها پاسخ دهید.
-
آیا هر یک از شرکا یک مال مشاع می‌توانند بدون اجازه دیگر مالکان نسبت به فروش سهم خود اقدام کنند؟
-
خانه‌ای در بافت فرسوده شهر داشتم که با دونفر از همسایگان اقدام به تخریب و تجمیع آن طی یک قرارداد مشارکت گرفتیم. الان بیش از دو سال است پروژه ۱۵ واحدی به اتمام رسیده ولی مالکان برای دریافت سند برای آپارتمان اقدام نمی‌کنند. چه اقدامی باید انجام داد؟
-
اگر اداره ثبت در خصوص مالی رای به عدم امکان تفکیک واحد ثبتی بدهد، تکلیف شرکا نسبت به مال مشاع چیست؟
-
پدرم مغازه‌ای ارزشمند داشت که پس از فوت او به ما( سه خواهر- مادر و برادر) به ارث رسید. متاسفانه مطلع شدیم برادرم مخفیانه قصد فروش آن را دارد و حتی بخشی از وجه معامله را هم از خریدار دریافت کرده است. چه اقدامی باید انجام دهیم که به‌لحاظ ثبتی و قانونی به نسبت سهمی که داریم سند بگیریم تا امکان فروش آن بدون رضایت ما ممکن نباشد.
افراز و تقسیم مال مشاع
احتمالا اصطلاح مشاع را در مجتمع‌های مسکونی در مورد فضاهای مشترک مثل پشت بام زیاد شنیده‌اید. بطور کلی در علم حقوق هرگاه مالی بیش از یک مالک داشته باشد و هر مالک حق تصرف در اجزا آن را داشته باشد به آن مال مشاع می‌گویند. برای آشنایی کامل با این موضوع پیشنهاد می‌شود مقاله جامع مال و ملک مشاع را مطالعه بفرمایید. در این مقاله به تفصیل به این موضوع پرداخته شده است.
گاه اشاعه مالکیت که منجر به مشاع شدن آن می‌شود بصورت ارادی اتفاق می افتد و ریشه در اراده و تمایل افراد در شراکت دارد. اما مواردی هم در قانون کشورمان وجود دارد که مالی در اثر عوامل قهری مشاع می‌شود. برای مثال در اثر قوانین ارث ملکی که طبق سند رسمی کشور در تملک یک نفر است به صورت مشاع در می‌آید و چندین نفر در عین و منفعت آن سهیم می‌شوند.
از آنجایی که مالکیت مشاعی مشکلاتی را به همراه دارد، بحث افراز مال مشاع در قانون وجود دارد که مالکیت مشاعی را به مالکیت اختصاصی تبدیل میکند. افراز در لغت به معنی جدا کردن و تمیز دادن می‌باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی جدا کردن سهم هر یک از کسانی که در ملکی بطور مشاع مالک هستند است. افراز می‌تواند به صورت توافقی بین مالکین و در سایه خواست و اراده فردی آنها اتفاق بیافتد یا اینکه توسط دادگاه به اجبار دستور تفکیک و افراز ملک مشاع صادر شود.
افراز زمین مشاعی یا دستور فروش سلام پدرم در سال ۱۳۴۵ از ۱۹ سهم زمین مسکونی مان ۱۰ سهم مال خودمان بوده و ۹سهم دیگر را با زمین دیگری به صورت شفاهی معاوضه کرده و از ان سال پدرم مبادرت به احداث سه ساختمان مسکونی نمود. در سال ۱۳۵۹ بر اثر جنگ تحمیلی شهر اشغال شد و ساختمانها کاملا تخریب گردید. در سال ۱۳۷۱ با شروع بازسازی شهر کل زمین ما و همسایگان در طرح کاربری اداری و آموزشی قرار گرفت و زمین ما بلاتکلیف ماند. با شکایت های متعدد به هیئت بازرسی کل استان در سال ۱۳۹۷ اجازه ثبت زمین به ما دادند. پدرم ده سال پیش فوت کرد. لذا ما فرزندان (وراث) زمین را بین خود تقسیم و پرونده جهت ثبت رسمی انها تحویل اداره ثبت شد. حالا افرادی که پدرم ۹سهم زمین انان را در سال ۱۳۴۵ معاوضه کرده ضمن اعتراض به ثبت زمین ما و شکایت کیفری به عنوان تصرف عدوانی در دادگاه مدعی اند که زمین معاوضه نشده. که ما با گرفتن وکیل قرار منع تعقیب برایمان صادر شد. اکنون با گذشت چهار ماه انان با گرفتن وکیل دوباره بصورت حقوقی از ما شکایت کرده اند. و خودشان به گروه تقسیم شده. گروه اول بر علیه گروه دوم شکایت حقوقی مبنی بر افراز زمین یا در صورت عدم افراز فروش کلی زمین را از دادگاه خواستار شده اند و اسم ما (وراث مرحوم پدرمان) جزء خواندگان ذکر کرده اند. وحالا منکر معاوضه زمین شده اند و مدارک ما ۱- سه برگ دریافت خسارت مسکونی از ستاد بازسازی ۱۳۷۱ ۲- نامه شهرداری مبنی بر قرار گرفتن زمین در طرح کاربری آموزشی زمین در سال۱۳۷۱ ۳- استشهاد محلی همسایگان و تایید شورای شهر و مسجد محل و بیش از چهل نفر از اهالی معتمدین محل مبنی بر متعلق بودن زمین به ما از سال ۱۳۴۵ تا کنون. ... ایا شکایت انان قانونی است.ا یا با سابقه تصرف ۵۲ سال مالکیت ما قابل اثبات است. مدارک ما برای دادگاه برای مالکیت ما کفایت میکند. چگونه میتوانیم از حقوق خود دفاع کنیم لطفا راهنمایی های لازم را مبذول فرما ید .مدارک انها ورقه واگذاری اصلاحات ارضی مربوط به سال ۱۳۱۴ سپاسگذارم
سلام با در دست داشتن مدارک جهت بررسی تکمیلی،اقدام به دریافت وقت مشاوره حضوری نمایید.
۰۲۱۲۶۷۱۱۲۹۳